Phân tích giá tin BĐS "MT Chính Hữu Gần Biển, Căn Hộ 8 Tầng,vận hành kinh doanh tốt"

Nhận định chung về mức giá 36 tỷ cho căn hộ dịch vụ 88m² tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng

Mức giá 36 tỷ đồng cho căn hộ dịch vụ 88m² tương đương 409,09 triệu đồng/m² là mức giá cực kỳ cao so với thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay. Đặc biệt với diện tích chỉ 88m² nhưng sở hữu “nhiều hơn 10 phòng ngủ”, “nhiều hơn 6 phòng vệ sinh” và 8 tầng + sân vườn, đây thực chất là một tòa nhà mini căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê dạng căn hộ mini, không phải căn hộ chung cư truyền thống.

Phân tích chi tiết và so sánh thực tế

Nhận xét về mức giá và đề xuất

Mức giá 36 tỷ đồng với loại hình căn hộ dịch vụ mini 8 tầng, diện tích sàn 88m² là rất cao và không phổ biến trên thị trường. Thông thường các tòa nhà mini nhiều tầng sẽ được tính tổng giá trị dựa trên tổng diện tích xây dựng (tổng sàn) thay vì diện tích đất/sàn nhỏ như vậy.

Nếu xét tổng diện tích xây dựng 8 tầng x 88m² = khoảng 704 m², thì giá 36 tỷ tương đương gần 51 triệu đồng/m² xây dựng, là mức giá khá hợp lý, thậm chí có thể chấp nhận được nếu doanh thu cho thuê và vị trí tốt.

Do đó, bạn nên xác nhận lại tổng diện tích sử dụng thực tế (tổng diện tích sàn của 8 tầng + sân vườn) để so sánh trực tiếp. Nếu chỉ dựa trên 88m² tổng diện tích thì giá quá cao. Nhưng nếu đây là diện tích đất, còn diện tích xây dựng nhiều tầng thì giá này có thể hợp lý.

Những lưu ý khi quyết định xuống tiền

• Kiểm tra kỹ tổng diện tích đất và tổng diện tích xây dựng thực tế.
• Đánh giá chi tiết dòng tiền cho thuê thực tế sau khi trừ các khoản chi phí vận hành, thuế, bảo trì.
• Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên kế hoạch phát triển khu vực Trung tâm Tài chính Quốc tế.
• Kiểm tra kỹ pháp lý, hồ sơ hoàn công, PCCC để tránh rủi ro pháp lý.
• Thương lượng giảm giá nếu phát hiện các chi phí tiềm ẩn hoặc doanh thu cho thuê thấp hơn kỳ vọng.

Đề xuất mức giá thuyết phục chủ nhà

Dựa trên phân tích thị trường và doanh thu cho thuê khoảng 100 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời trước thuế khoảng 3.3%/năm (100 triệu x 12 / 36 tỷ), thấp hơn mức trung bình của bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng (thường 5-8%).

Khuyến nghị mức giá hợp lý hơn trong khoảng 20 – 25 tỷ đồng là mức giá phản ánh tốt hơn tiềm năng sinh lời và rủi ro đầu tư hiện tại.

Để thuyết phục chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm:

• Phân tích chi phí vận hành và rủi ro phòng trống ảnh hưởng đến doanh thu cho thuê.
• So sánh với các dự án căn hộ dịch vụ mini tương tự có giá bán thấp hơn.
• Đề xuất phương thức thanh toán nhanh, đảm bảo giao dịch minh bạch và pháp lý đầy đủ để gia tăng giá trị giao dịch.
• Đưa ra kế hoạch đầu tư, khai thác rõ ràng giúp chủ nhà tin tưởng mức giá này phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.