Nhận định về mức giá 19 tỷ cho nhà mặt tiền tại Đường Châu Thị Vĩnh Tế, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 19 tỷ đồng cho bất động sản có diện tích 121m² (5m x 24m), nhà mặt tiền đường rộng 7,5m tại khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn là mức giá khá cao. Tuy nhiên, với vị trí gần biển Mỹ Khê và thuộc khu vực phát triển mạnh về du lịch, giá trị khai thác thương mại cao, mức giá này có thể được xem xét trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Giá thị trường tương đương (Đà Nẵng, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|
| Diện tích | 121 m² (5m x 24m) | 100 – 130 m² |
| Loại BĐS | Nhà mặt tiền, 1 lầu, 1 phòng ngủ | Nhà mặt tiền, 2-3 lầu thường thấy |
| Vị trí | Đường Châu Thị Vĩnh Tế, gần biển Mỹ Khê | Vị trí tương tự gần biển Mỹ Khê, khu du lịch phát triển |
| Giá bán | 19 tỷ (tương đương khoảng 157 triệu/m²) | 50 – 100 triệu/m² (nhà mặt tiền tương tự) |
| Đường trước nhà | 7,5m | 6 – 10m |
| Pháp lý | Sổ hồng / Sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý đầy đủ |
Nhận xét về mức giá và các yếu tố ảnh hưởng
Mức giá trung bình khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn cho nhà mặt tiền có diện tích tương đương thường dao động từ 50 – 100 triệu/m². Với mức giá 19 tỷ cho 121m², tương đương khoảng 157 triệu/m², mức giá này vượt khá cao so với giá thị trường.
Điểm cộng của bất động sản này là vị trí gần biển Mỹ Khê, tuyến phố du lịch sầm uất, có tiềm năng khai thác khách sạn, căn hộ dịch vụ, nhà hàng với công suất cao. Tuy nhiên, hiện trạng nhà 1 lầu, 1 phòng ngủ còn thấp so với tiềm năng phát triển 7-9 tầng như quảng cáo.
Nếu nhà chưa xây dựng cao tầng, cần tính toán thêm chi phí đầu tư xây dựng và thời gian hoàn vốn để quyết định đầu tư.
Những lưu ý quan trọng trước khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý chi tiết, đảm bảo sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ, không vướng quy hoạch.
- Đánh giá tiềm năng phát triển và quy hoạch khu vực, có cho phép xây dựng cao tầng tối đa 7-9 tầng như mô tả.
- Ước tính chi phí đầu tư xây dựng, vận hành và khả năng khai thác lợi nhuận thực tế từ khách sạn, căn hộ dịch vụ.
- Xem xét dòng tiền hiện tại (20 triệu/tháng) là từ đâu, có chắc chắn và bền vững không.
- Đàm phán kỹ về giá cả, ưu đãi đi kèm, thời gian bàn giao và các điều khoản hợp đồng.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh và tiềm năng phát triển, mức giá từ 12 – 14 tỷ đồng (tương đương khoảng 100 – 115 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn để đảm bảo khả năng sinh lời sau khi đầu tư xây dựng và vận hành.
Chiến lược thương lượng có thể bao gồm:
- Trình bày các số liệu so sánh thực tế với các bất động sản tương đồng trong khu vực.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh khi xây dựng cao tầng và rủi ro đầu tư không chắc chắn.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng để tạo sức hấp dẫn với người bán.
- Yêu cầu làm rõ các cam kết về pháp lý và khả năng xây dựng theo quy hoạch.
Kết luận
19 tỷ đồng là mức giá cao hơn nhiều so với mặt bằng chung cho loại bất động sản này tại khu vực Mỹ An, Đà Nẵng. Giá này chỉ có thể chấp nhận nếu người mua có kế hoạch đầu tư phát triển quy mô lớn, khai thác thương mại hiệu quả và đảm bảo được dòng tiền ổn định. Trong trường hợp mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, mức giá này không hợp lý.
Khuyến nghị mua khi mức giá được thương lượng về khoảng 12 – 14 tỷ đồng và các điều kiện pháp lý, quy hoạch rõ ràng, đảm bảo khả năng xây dựng, khai thác hiệu quả.
