Nhận định tổng quan về mức giá
Với diện tích 222 m² và giá bán 1,799 tỷ đồng, giá trung bình khoảng 8,10 triệu đồng/m² tại vị trí đất thổ cư mặt tiền đường Điện Biên Phủ, Phường Ninh Sơn, TP Tây Ninh. Giá này tương đối cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Tây Ninh hiện nay, nhất là khi đất có chiều ngang chỉ 6m và chiều dài 37m, mặt tiền khá nhỏ so với các lô đất tương tự trong khu vực. Tuy nhiên, vị trí gần trung tâm, gần Toà Thánh Tây Ninh và đường nhựa mặt tiền rộng, có sổ đỏ rõ ràng là điểm cộng lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xét | Giá tham khảo khu vực (Tây Ninh, đất thổ cư mặt tiền đường nhựa) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 222 m² (6m x 37m) | 150-300 m² phổ biến | Diện tích vừa phải, phù hợp xây nhà hoặc đầu tư nhỏ |
| Giá/m² | 8,10 triệu đồng/m² | 4 – 7 triệu đồng/m² | Giá hiện tại cao hơn 15-50% mức giá phổ biến trong khu vực |
| Vị trí | Cách đường lớn Điện Biên Phủ 1 ngã tư, gần trung tâm 10 phút, gần Toà Thánh Tây Ninh 1km | Vị trí tương đương | Vị trí tốt, thuận tiện giao thông và tiềm năng phát triển du lịch, tâm linh |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý minh bạch | Yếu tố quan trọng, đảm bảo an tâm khi giao dịch |
| Đặc điểm | Mặt tiền, hẻm xe hơi, thổ cư 1 phần | Thông thường đất thổ cư đầy đủ | Cần xác minh rõ phần thổ cư 1 phần có ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất hay xây dựng không |
Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh phần đất thổ cư 1 phần: cần kiểm tra rõ ràng, phần đất chưa thổ cư có thể không được xây dựng hoặc ảnh hưởng đến việc sang tên, chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết: xem khu vực có kế hoạch phát triển, quy hoạch nào ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sử dụng đất.
- Thương lượng giá: với mức giá cao hơn thị trường, bạn nên có chiến lược thương lượng giảm từ 10-15% để phù hợp với giá thị trường.
- So sánh với các lô đất tương tự: khảo sát thêm các dự án đất thổ cư mặt tiền đường nhựa trong khu vực để có dữ liệu so sánh chính xác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên giá trung bình khu vực (4 – 7 triệu đồng/m²) và ưu điểm vị trí, mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng (tương đương 6,75 triệu đồng/m²) là mức hợp lý hơn.
Bạn có thể trình bày với chủ nhà rằng:
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung từ 15-50%, trong khi điểm khác biệt chỉ là vị trí gần trung tâm và mặt tiền đường nhựa.
- Bạn đã khảo sát nhiều lô đất tương tự trong khu vực với giá thấp hơn, nên mong muốn được thương lượng để đôi bên đều có lợi.
- Nếu chủ nhà đồng ý giá 1,5 tỷ, bạn cam kết giao dịch nhanh, thủ tục pháp lý rõ ràng, giúp chủ giao dịch thuận tiện.
Nếu chủ nhà có thể linh hoạt, mức giá này vừa đảm bảo lợi ích người bán vừa phù hợp khả năng thanh khoản và giá trị thực tế thị trường.
