Nhận định tổng quan mức giá 16,5 tỷ cho tòa nhà 17 phòng tại Gò Vấp
Mức giá 16,5 tỷ đồng cho tòa nhà 3 tầng, diện tích 128m², với 17 phòng cho thuê full nội thất tại khu vực Gò Vấp được đánh giá là khá cao. Tuy nhiên, giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp tòa nhà mang lại thu nhập cho thuê ổn định và có tiềm năng phát triển lâu dài.
Phân tích chi tiết giá trị bất động sản
| Yếu tố | Thông tin | Ý nghĩa và đánh giá |
|---|---|---|
| Diện tích đất và xây dựng | 128 m², mặt tiền 6m, chiều dài 21m, 3 tầng | Diện tích khá rộng, mặt tiền đẹp thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê nhiều phòng. |
| Số phòng và công năng | 17 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh, full nội thất cao cấp | Phù hợp cho mô hình căn hộ dịch vụ, ký túc xá hoặc nhà trọ cao cấp. Tỷ lệ lấp phòng cao cho thấy khả năng sinh lời tốt. |
| Vị trí | Đường Lê Văn Thọ, Phường 11, Gò Vấp, hẻm xe hơi | Khu vực đông dân cư, gần chợ, trường học, giao thông thuận tiện. Hẻm xe hơi giúp dễ dàng tiếp cận nhưng không phải mặt tiền chính, giảm giá trị so với mặt tiền đường lớn. |
| Giá/m² | 128,91 triệu/m² | So với giá đất trung bình mặt tiền tại Gò Vấp hiện nay (khoảng 120-150 triệu/m² tùy vị trí), mức giá này tương đối phù hợp với vị trí hẻm xe hơi và nhà có công năng cho thuê ổn định. |
| Thu nhập cho thuê | 80 triệu/tháng (960 triệu/năm) | Tỷ suất sinh lời khoảng 5,8%/năm, phù hợp nhưng chưa cao. Nếu tính đến chi phí bảo trì, quản lý thì lợi nhuận thực còn thấp hơn. |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, sang tên ngay | Yếu tố rất quan trọng, đảm bảo an toàn pháp lý khi đầu tư. |
So sánh với thị trường tương tự
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Vị trí | Mức giá (tỷ) | Giá/m² (triệu) | Thu nhập cho thuê (triệu/tháng) | Nhận xét |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tòa nhà 17 phòng tại Gò Vấp | 128 | Hẻm xe hơi, Lê Văn Thọ | 16,5 | 128,91 | 80 | Giá phù hợp với công năng và vị trí, thu nhập cho thuê ổn định |
| Tòa nhà cho thuê 20 phòng, quận Bình Thạnh | 150 | Mặt tiền đường lớn | 20 | 133,33 | 90 | Giá cao hơn nhưng vị trí tốt hơn, thu nhập cao hơn |
| Nhà 3 tầng, 15 phòng cho thuê, quận Thủ Đức | 120 | Hẻm nhỏ | 12 | 100 | 65 | Giá thấp hơn do vị trí và tiện ích hạn chế |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý và xác nhận không có tranh chấp, thế chấp.
- Xem xét kỹ chất lượng nội thất và tình trạng bảo trì tòa nhà để tránh chi phí sửa chữa lớn về sau.
- Đánh giá tỷ lệ lấp phòng hiện tại và khả năng duy trì doanh thu cho thuê trong tương lai.
- Xem xét việc có thể nâng cấp hoặc mở rộng thêm công năng sử dụng hay không.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh để tránh rủi ro mất giá do thay đổi hạ tầng.
Đề xuất mức giá và cách thương thuyết
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 14,5 – 15 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất sinh lời và rủi ro đầu tư hợp lý hơn.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Giá thuê hiện tại tương đương tỷ suất lợi nhuận khoảng 5,8%, thấp hơn nhiều so với mức kỳ vọng chung trên thị trường (7-8%).
- Vị trí trong hẻm xe hơi, không phải mặt tiền chính, làm giảm giá trị cho thuê và thanh khoản.
- Cần dự trù chi phí bảo trì và cải tạo nội thất trong tương lai gần.
- Tham khảo các bất động sản tương tự tại khu vực để làm cơ sở so sánh và thuyết phục.
Bằng cách này, bạn có thể tạo áp lực hợp lý để chủ nhà cân nhắc giảm giá, đồng thời thể hiện sự hiểu biết sâu về giá trị thực của bất động sản.
