Nhận định về mức giá 6,8 tỷ đồng cho lô đất 140m² tại đường Nguyễn Đức Thuận, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 6,8 tỷ đồng cho lô đất diện tích 140m² với mặt tiền 7m tại khu vực này ở thời điểm hiện tại là tương đối cao nhưng không hoàn toàn bất hợp lý nếu xét trong bối cảnh vị trí và tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, việc cân nhắc xuống tiền còn phụ thuộc nhiều yếu tố chi tiết về pháp lý và khả năng xây dựng thực tế trên thửa đất.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Vị trí: Đường Nguyễn Đức Thuận, phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn là khu vực có nhiều dự án bất động sản cao cấp, gần biển và tiện ích du lịch. Khoảng cách 500-600m đến mặt biển là lợi thế lớn, dễ dàng thu hút khách du lịch hoặc phục vụ nhu cầu an cư cao cấp.
- Diện tích và mặt tiền: 140m² với mặt tiền 7m là kích thước phù hợp để xây dựng villa hoặc nhà phố cao cấp.
- Pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ “full 100% thổ cư lâu dài” là điểm cộng lớn, đảm bảo quyền sử dụng đất vững chắc và thuận tiện giao dịch.
- Khả năng xây dựng: Trong 140m² có 100m² được phép xây dựng, phần còn lại không được xây mà chỉ dùng làm hồ bơi, lan can. Điều này giới hạn không gian xây dựng thực tế và có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất.
- Đường trước nhà rộng 5,5m: Đây là chiều rộng đường khá tốt, đảm bảo lưu thông thuận tiện, thuận lợi cho các loại xe cơ giới và tăng giá trị lô đất.
So sánh giá đất khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
| Khu vực | Diện tích (m²) | Mức giá tham khảo (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Đức Thuận, Khuê Mỹ | 140 | 6,8 | 48,57 | Đất thổ cư, gần biển, sổ đỏ, xây dựng hạn chế 100m² |
| Đường Lê Văn Hiến, Phường Khuê Mỹ | 150 | 6,0 | 40,0 | Đất thổ cư, gần biển, diện tích xây dựng toàn bộ |
| Đường Nguyễn Tất Thành, Quận Ngũ Hành Sơn | 130 | 5,5 | 42,3 | Đất thổ cư, sổ đỏ, gần biển |
| Đường Võ Nguyên Giáp, gần biển | 120 | 6,2 | 51,67 | Đất thổ cư, sổ đỏ, xây dựng toàn bộ |
Nhận xét dựa trên so sánh
Dựa trên mức giá trên thị trường, giá trung bình khu vực dao động từ 40 – 52 triệu đồng/m² đối với các lô đất thổ cư gần biển, có thể xây dựng toàn bộ diện tích. Lô đất đang xem xét có giá khoảng 48,57 triệu đồng/m² nhưng chỉ được xây dựng 100m² trong tổng 140m², tức là hiệu quả sử dụng đất thực tế giảm xuống.
Do vậy, mức giá 6,8 tỷ đồng là khá cao, cần xem xét kỹ khả năng khai thác thực tế và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Những lưu ý cần thiết trước khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra rõ ràng tính pháp lý, đặc biệt phần diện tích không được xây dựng có được phép sử dụng làm hồ bơi, lan can hay các công trình phụ trợ khác không.
- Đánh giá quy hoạch khu vực, kế hoạch phát triển hạ tầng, các dự án xung quanh để dự đoán tiềm năng tăng giá.
- Xác định rõ các chi phí phát sinh khi xây dựng do phần diện tích không được xây dựng chính thức.
- Xem xét các tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại để đảm bảo giá trị an cư lâu dài.
- So sánh kỹ với các lô đất tương tự để thương lượng giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên các dữ liệu so sánh và hạn chế về xây dựng, mức giá hợp lý cho lô đất này nên ở khoảng 5,8 – 6,0 tỷ đồng. Mức giá này tương đương với khoảng 41,4 triệu đồng/m² tính trên tổng diện tích đất, phù hợp hơn với khả năng sử dụng thực tế.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Nêu rõ hạn chế về diện tích xây dựng thực tế chỉ 100m² trên tổng 140m², làm giảm giá trị khai thác xây dựng.
- So sánh với các lô đất tương tự trong khu vực có giá thấp hơn mà lại được xây dựng toàn bộ diện tích.
- Nhấn mạnh các rủi ro và chi phí phát sinh khi xây dựng trên diện tích có hạn.
- Thể hiện sự thiện chí và khả năng thanh toán nhanh để tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.