Phân tích giá tin BĐS "B.ÁN NH.À Lạc Long Quân q.11 10.9 ti SIÊU PHẨM CĂN HỘ DỊCH VỤ XE HƠI Đ"

Nhận định về mức giá 10,9 tỷ đồng cho nhà tại Lạc Long Quân, Quận 11

Mức giá 10,9 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích đất 83,4m² với tổng diện tích sử dụng 250m² và giá trên m² khoảng 130,7 triệu đồng là mức giá khá cao trong khu vực Quận 11. Tuy nhiên, với vị trí nằm trong khu kinh doanh sầm uất, có hẻm xe hơi, cùng với việc nhà đang cho thuê nguyên căn với giá 35 triệu/tháng, đây có thể là một khoản đầu tư hấp dẫn nếu mục tiêu là khai thác cho thuê dài hạn.

Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường

Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền

• Xác minh chính xác số tầng: Mô tả ban đầu là 4 tầng nhưng dữ liệu thực tế 3 tầng, cần kiểm tra thực tế để tránh tranh chấp hoặc thiếu hụt diện tích sử dụng.
• Kiểm tra hợp đồng cho thuê: Hiện đang cho thuê 35 triệu/tháng, cần xem xét hợp đồng thuê có lâu dài và ổn định không, tránh rủi ro mất nguồn thu nhập.
• Đánh giá tình trạng hoàn thiện nội thất: Hoàn thiện cơ bản, bạn có thể cần chi phí nâng cấp hoặc cải tạo nếu mục đích sử dụng khác.
• Khả năng phát triển khu vực: Do nằm trong hẻm, nên xem xét quy hoạch và kế hoạch phát triển quanh khu vực để dự đoán giá trị gia tăng.

Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà

Dựa trên phân tích, giá hợp lý hơn có thể nằm trong khoảng 8,5 – 9,5 tỷ đồng để phản ánh đúng thực trạng hẻm xe hơi, số tầng 3 thay vì 4, cùng mức giá/m² phù hợp hơn với thị trường Quận 11 hiện tại.

Cách thuyết phục chủ nhà:

• Trình bày dữ liệu so sánh giá khu vực, đặc biệt là giá mặt tiền và hẻm xe hơi tương đương.
• Nhấn mạnh yếu tố giảm tầng từ 4 xuống 3 làm giảm đáng kể diện tích sử dụng và tiềm năng khai thác.
• Đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc không cần hỗ trợ vay ngân hàng để tăng tính hấp dẫn cho chủ nhà.
• Đề cập đến rủi ro mất hợp đồng thuê hoặc chi phí cải tạo do nội thất chỉ hoàn thiện cơ bản.

Kết luận

Nếu bạn là nhà đầu tư có dòng tiền cho thuê ổn định mong muốn tận dụng vị trí kinh doanh tốt, mức giá 10,9 tỷ có thể cân nhắc nhưng cần thương lượng giảm giá. Nếu bạn mua để ở hoặc sử dụng mục đích khác, nên đề xuất mức giá thấp hơn để phù hợp với thực tế và rủi ro.