Nhận định về mức giá 19 tỷ cho nhà phố liền kề tại đường Nguyễn Trãi, Quận 1
Với diện tích đất 123 m² (6m x 20m), giá chào bán là 19 tỷ đồng, tương đương khoảng 154,47 triệu/m². Đây là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường nhà phố tại Quận 1 hiện nay, đặc biệt là khu vực Nguyễn Cư Trinh – Nguyễn Trãi vốn vẫn còn nhiều bất cập về hạ tầng và chưa hoàn thiện dự án mở rộng đường như cam kết.
Tuy nhiên, việc dự án mở đường từ Nguyễn Trãi ra ngã 6 Nguyễn Văn Cừ (dài 650m) đã được phường Nguyễn Cư Trinh phê duyệt và triển khai trong tương lai sẽ làm thay đổi đáng kể vị trí và giá trị bất động sản này. Nhà sẽ trở thành nhà mặt tiền, điều này giúp tăng giá trị và khả năng sinh lời đáng kể.
Như vậy, mức giá 19 tỷ hiện tại có thể xem là hợp lý nếu người mua đánh giá cao tiềm năng tăng giá trong tương lai khi dự án mở đường hoàn thiện. Nếu khách hàng muốn đầu tư lướt sóng hoặc chờ dự án hoàn thiện để bán lại, mức giá này có thể chấp nhận được.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Nguyễn Trãi, Quận 1 (Đề bài) | Nhà phố liền kề trung tâm Quận 1 (Tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 123 m² (6 x 20 m) | 70 – 100 m² |
| Giá chào bán | 19 tỷ đồng | 12 – 25 tỷ đồng tùy vị trí mặt tiền, đường lớn |
| Giá/m² | 154,47 triệu/m² | 150 – 250 triệu/m² (mặt tiền đường lớn) |
| Pháp lý | Đã có sổ, bàn giao thô | Đầy đủ, sổ hồng chính chủ |
| Vị trí | Hẻm 4 phía, chưa mặt tiền đường, gần dự án mở đường | Mặt tiền đường lớn, trung tâm quận 1 |
| Tiện ích xung quanh | Gần Metro, công viên 23/9, chợ, trường học, bệnh viện | Ưu thế tương tự hoặc hơn tuỳ khu vực |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Tiến độ và tính khả thi của dự án mở đường: Cần xác minh rõ thời gian triển khai, pháp lý dự án mở đường để không bị chôn vốn lâu dài.
- Pháp lý sổ đỏ: Đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, không vướng quy hoạch khác.
- Hiện trạng nhà: Bàn giao thô, cần dự trù chi phí hoàn thiện nhà nếu có nhu cầu sử dụng ngay.
- Tính thanh khoản: Vì nhà hiện thuộc hẻm, khả năng bán lại nhanh có thể thấp hơn nhà mặt tiền, nên cân nhắc kỹ.
- Đánh giá rủi ro: Các yếu tố như ngập nước, an ninh, hạ tầng xung quanh cũng cần khảo sát thực tế.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Xét về mặt bằng chung và rủi ro hiện tại khi chưa mở đường, mức giá khoảng 16 – 17 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn để người mua có biên độ đầu tư và dự phòng chi phí cải tạo, hoàn thiện. Đây cũng là mức giá phản ánh đúng giá hẻm, tiềm năng tăng giá từ dự án mở đường chưa chắc chắn 100%.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giá hiện tại đã khá cao cho nhà trong hẻm, chưa phải mặt tiền đường lớn.
- Cần tính đến chi phí hoàn thiện nhà do hiện trạng bàn giao thô.
- Thời gian dự án mở đường có thể kéo dài, nên mức giá cần có biên độ rủi ro.
- Tham khảo giá thị trường khu vực tương đương, đề xuất mức giá 16-17 tỷ để có giao dịch nhanh và hợp lý.
Nếu chủ nhà giữ quan điểm khó giảm, bạn có thể đề nghị đặt cọc giữ chỗ với mức giá 17 tỷ, sau đó theo dõi tiến độ dự án để quyết định tiếp.
