Nhận định về mức giá 27 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 27 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng, diện tích 123 m² tại vị trí trung tâm Quận Sơn Trà là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng có thể xem xét hợp lý trong trường hợp tòa nhà có dòng tiền cho thuê ổn định và vị trí đắc địa. Tòa nhà có 19 phòng cho thuê và mặt bằng kinh doanh cafe, tọa lạc giữa hai tuyến đường huyết mạch Phạm Văn Đồng và Võ Văn Kiệt, cách biển Mỹ Khê chỉ 500m, rất thuận lợi cho kinh doanh và cho thuê.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Yếu tố | Thông tin BĐS cần bán | Tham khảo thị trường xung quanh |
|---|---|---|
| Diện tích | 123 m² | Nhà mặt tiền trung tâm Sơn Trà thường có diện tích từ 80 – 150 m² |
| Số tầng và công năng | 7 tầng, 19 phòng cho thuê + mặt bằng kinh doanh cafe | Tòa nhà tương tự tại Sơn Trà có từ 5-7 tầng, công năng cho thuê phòng trọ hoặc khách sạn mini |
| Vị trí | Đường An Nhơn 5, P. An Hải Bắc, gần biển Mỹ Khê, giữa Phạm Văn Đồng và Võ Văn Kiệt | Nhà mặt tiền tại các tuyến đường này có giá đất từ 200 – 300 triệu/m² tùy vị trí chính xác và tiện ích |
| Giá bán | 27 tỷ đồng (~219 triệu/m²) | Giá thị trường nhà mặt tiền tương tự có thể dao động từ 20-30 tỷ tùy điều kiện thực tế |
| Dòng tiền cho thuê | Trên 140 triệu/tháng (theo mô tả) | Thu nhập cho thuê tương đương hoặc cao hơn mức trung bình là một điểm cộng lớn |
Nhận xét chi tiết
- Giá đất trung tâm Sơn Trà hiện dao động khoảng 200-300 triệu/m² tùy đường và tiện ích xung quanh. Với diện tích 123 m², giá đất thuần có thể từ 24.6 tỷ đến 36.9 tỷ.
- Công trình có 7 tầng với 19 phòng cho thuê và mặt bằng kinh doanh, tạo ra dòng tiền trên 140 triệu/tháng, tức thu nhập năm khoảng 1.68 tỷ đồng, tương đương lợi suất khoảng 6.2% trên giá bán 27 tỷ, đây là mức lợi suất hợp lý trong bối cảnh bất động sản Đà Nẵng.
- Vị trí gần biển Mỹ Khê và nằm giữa hai tuyến đường lớn giúp tăng giá trị thương mại và khả năng tăng giá trong tương lai.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, phù hợp cho cả mục đích kinh doanh và lưu thông, nâng cao giá trị bất động sản.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Đánh giá thực tế tình trạng xây dựng, bảo trì tòa nhà, chi phí vận hành và bảo dưỡng.
- Xác minh dòng tiền cho thuê có thực sự ổn định và được cam kết, tránh rủi ro trống phòng hoặc giảm giá thuê.
- So sánh kỹ với các dự án hoặc tòa nhà khác trong khu vực về giá cho thuê, giá bán và tiềm năng phát triển.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, giá 27 tỷ đồng là mức giá chấp nhận được nếu dòng tiền cho thuê đảm bảo và tòa nhà ở trạng thái tốt. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả đầu tư và tăng biên lợi nhuận, bạn có thể cân nhắc đề xuất mức giá từ 24 – 25 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn nên:
- Trình bày phân tích lợi suất đầu tư và so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực.
- Nêu rõ các rủi ro và chi phí bảo trì, vận hành để làm cơ sở giảm giá.
- Đề cập đến các yếu tố thời gian thanh toán nhanh hoặc mua toàn bộ tài sản không qua trung gian để tạo ưu thế thương lượng.