Nhận định giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh
Giá thuê 350 triệu đồng/tháng cho mặt bằng 200 m² kèm mô hình kinh doanh cà phê Napoli Coffee tại Lũy Bán Bích, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | Mặt bằng đang cho thuê | Mặt bằng kinh doanh tương tự tại Quận Tân Phú | Mặt bằng kinh doanh tương tự tại Quận Tân Bình / Quận 10 |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 200 | 100 – 300 | 100 – 250 |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 350 | 50 – 150 | 70 – 200 |
| Địa điểm | Lũy Bán Bích, Tân Phú | Tân Phú trung tâm, gần chợ hoặc đường lớn | Khu vực sầm uất, gần trung tâm thành phố |
| Nội thất & trang thiết bị | Đầy đủ, máy móc, bàn ghế, setup mô hình cà phê | Thường trống hoặc trang bị cơ bản | Tùy từng mặt bằng, ít khi đầy đủ như mô hình chuyển nhượng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Thường có sổ hoặc hợp đồng thuê rõ ràng | Tuỳ mặt bằng |
Đánh giá chi tiết
Giá thuê 350 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 1,75 triệu đồng/m²/tháng, đây là con số vượt xa mức giá thuê trung bình của mặt bằng kinh doanh tại Quận Tân Phú (thường dao động từ 250.000 đến 750.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí). Dù có kèm theo mô hình kinh doanh cà phê đầy đủ thiết bị và quyền thương hiệu Napoli Coffee, mức giá này vẫn rất cao, và chỉ có thể hợp lý trong các trường hợp đặc biệt như:
- Mặt bằng tọa lạc tại vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền đường lớn, khu vực có lưu lượng khách hàng mục tiêu rất đông và ổn định.
- Mô hình kinh doanh đã hoạt động hiệu quả, có doanh thu và khách hàng trung thành rõ ràng kèm theo hồ sơ tài chính minh bạch.
- Người thuê có nhu cầu nhanh, không muốn mất thời gian setup, sẵn sàng trả chi phí cao để nhận mặt bằng và quyền kinh doanh full bộ.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý của mặt bằng và quyền thương hiệu, đảm bảo không có tranh chấp, đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng và sử dụng thương hiệu.
- Đánh giá hiệu quả kinh doanh hiện tại nếu có thể – doanh thu, lợi nhuận, lượng khách hàng ổn định.
- Xem xét các chi phí phát sinh khác như tiền cọc, chi phí vận hành, bảo trì, thuế và phí địa phương.
- Thương lượng điều khoản hợp đồng thuê rõ ràng, hỗ trợ kỹ thuật và chuyển giao vận hành đầy đủ.
- Kiểm tra tính phù hợp vị trí mặt bằng với mô hình kinh doanh dự kiến của bạn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mức giá trung bình khu vực và giá trị gia tăng từ mô hình kinh doanh kèm theo, mức giá thuê hợp lý nên dao động từ 100 đến 150 triệu đồng/tháng (tương đương 500.000 – 750.000 đồng/m²/tháng). Điều này vẫn cho phép bạn nhận được mặt bằng có nội thất đầy đủ và thương hiệu, đồng thời giảm áp lực tài chính ban đầu.
Để thuyết phục chủ mặt bằng đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra các dẫn chứng về giá thuê mặt bằng tương tự trong khu vực và các quận lân cận để chứng minh giá hiện tại quá cao.
- Nhấn mạnh việc bạn sẽ thuê dài hạn, đảm bảo ổn định thu nhập cho chủ mặt bằng.
- Đề xuất thanh toán trước nhiều tháng hoặc đặt cọc cao để tăng tính hấp dẫn.
- Thương lượng loại bỏ hoặc giảm tiền cọc 30 triệu đồng để giảm chi phí ban đầu.
- Đề nghị hỗ trợ kỹ thuật, chuyển giao vận hành để đảm bảo mô hình tiếp tục hiệu quả.
Kết luận
Giá thuê 350 triệu đồng/tháng hiện tại là mức rất cao và chỉ phù hợp với những nhà đầu tư sẵn sàng chi trả để nhận mô hình kinh doanh hoàn chỉnh và có doanh thu ổn định. Nếu bạn không thuộc nhóm này, nên cân nhắc thương lượng giảm giá hoặc tìm mặt bằng khác với mức giá hợp lý hơn.
