Nhận định về mức giá 15,8 tỷ cho toà căn hộ 5 tầng tại Mỹ An, Đà Nẵng
Mức giá 15,8 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng với 13 căn hộ tại vị trí trung tâm Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là mức giá khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định. Địa điểm đắc địa gần sông Hàn, khu vực phát triển mạnh về du lịch và dịch vụ là điểm cộng lớn, đặc biệt khi toà nhà đang vận hành ổn định với dòng tiền thuê 60 triệu/tháng, tương đương lợi tức gần 4,5%/năm.
Để đánh giá chính xác hơn, cần so sánh mức giá này với các dự án, toà nhà cùng loại hình và vị trí trong khu vực Mỹ An và Quận Ngũ Hành Sơn:
So sánh giá bất động sản tương tự tại khu vực Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn
| Tiêu chí | Toà căn hộ Mỹ An (bán) | Dự án căn hộ mini gần sông Hàn | Nhà mặt tiền 5 tầng, Ngũ Hành Sơn |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 90 | 85 – 95 | 90 |
| Số tầng | 5 | 4 – 5 | 5 |
| Số căn hộ | 13 | 10 – 12 | Không áp dụng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 15,8 | 12 – 14 | 13 – 15 |
| Lợi tức cho thuê (%) | 4,5 | 3,8 – 4,2 | Không có thông tin |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng, sổ đỏ | Sổ hồng |
| Trang bị nội thất | Full nội thất, thang máy | Đầy đủ cơ bản | Đầy đủ |
Phân tích chi tiết
- Vị trí: Mỹ An, Ngũ Hành Sơn là khu vực tiềm năng, gần trung tâm thành phố, có nhiều dự án du lịch và dịch vụ phát triển, đặc biệt gần điểm bắn pháo hoa.
- Loại hình bất động sản: Toà căn hộ mini với 13 căn hộ riêng biệt, có thang máy và full nội thất, đáp ứng nhu cầu cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, phù hợp nhà đầu tư muốn dòng tiền ổn định.
- Dòng tiền cho thuê: 60 triệu/tháng là mức thu nhập ổn định, tương đương lợi tức khoảng 4,5% trên tổng giá trị đầu tư. Đây là mức lợi tức khá tốt ở thị trường Đà Nẵng hiện nay.
- Pháp lý rõ ràng: Sổ hồng chính chủ, vuông vắn, rất quan trọng để đảm bảo an toàn khi đầu tư.
- So với mặt bằng giá: Các toà nhà cùng phân khúc trong khu vực được chào bán với giá 12-15 tỷ đồng, do đó mức giá 15,8 tỷ có thể hơi cao nhưng không quá lệch, đặc biệt khi xét đến nội thất đầy đủ và thang máy.
Những lưu ý nếu muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý về quyền sở hữu, giấy phép xây dựng, và các nghĩa vụ tài chính nếu có.
- Xác minh hợp đồng thuê hiện tại và khả năng duy trì dòng tiền thuê.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà, đặc biệt thang máy và nội thất.
- Xem xét xu hướng phát triển khu vực trong 3-5 năm tới để tránh rủi ro giảm giá.
- Đàm phán giá để có mức chi phí hợp lý hơn, đồng thời đề xuất bảo lưu quyền chấm dứt hợp đồng nếu phát hiện pháp lý hoặc tài chính không minh bạch.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 14,5 – 15 tỷ đồng là hợp lý hơn với tình hình thị trường hiện tại. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi tức khoảng 4,1 – 4,3%, trong khi giảm bớt áp lực tài chính cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra các so sánh thực tế với những bất động sản tương tự có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc mua bán nhanh, thanh toán linh hoạt sẽ giúp chủ nhà giảm rủi ro và chi phí duy trì.
- Đề cập đến các chi phí bảo trì vận hành hiện tại và rủi ro thu nhập thuê trong tương lai để cơ sở thương lượng.
- Đưa ra cam kết rõ ràng về quy trình kiểm tra pháp lý và khả năng thanh toán nhanh.