Nhận định về mức giá 12 tỷ cho toà khách sạn 7 tầng tại Đường Nguyễn Đức Thuận, Quận Ngũ Hành Sơn
Mức giá 12 tỷ đồng cho toà khách sạn 7 tầng, diện tích 90m² (5x18m), tương đương 133,33 triệu/m² là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay tại khu vực Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.
Nguyên nhân:
- Vị trí đắc địa: Mặt tiền đường lớn 15m, lề 9m, tuyến đường chính ra biển, chỉ cách biển vài bước chân. Vị trí này có giá trị khai thác rất cao, đặc biệt trong lĩnh vực khách sạn, nghỉ dưỡng.
- Khách sạn vận hành ổn định: 7 tầng với 15 phòng (10 đơn, 5 đôi), có thang máy và nội thất cao cấp, đảm bảo dòng tiền đều đặn với doanh thu trung bình 90 triệu/tháng, mùa cao điểm lên tới 120 triệu/tháng.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ hồng, thuận tiện cho giao dịch và đảm bảo quyền sở hữu.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Toà khách sạn Nguyễn Đức Thuận | Khách sạn tương tự tại Khuê Mỹ | Nhà mặt phố khác tại Quận Ngũ Hành Sơn |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 80 – 100 | 60 – 100 |
| Số tầng | 7 | 5 – 7 | 3 – 5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 133,33 | 120 – 140 | 80 – 110 |
| Doanh thu trung bình (triệu đồng/tháng) | 90 | 80 – 100 | Không áp dụng |
| Khoảng cách đến biển | Vài bước chân | 100 – 200 mét | Trung bình > 500 mét |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Những lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: Mặc dù đã có sổ, cần xác minh rõ ràng về quyền sở hữu, không có tranh chấp hoặc quy hoạch ảnh hưởng.
- Thẩm định thực trạng khách sạn: Xem xét tình trạng vận hành hiện tại, chất lượng phòng ốc, thiết bị, và thang máy để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Phân tích dòng tiền chi tiết: Xác nhận doanh thu thực tế, tỷ lệ lấp đầy phòng, chi phí vận hành và lợi nhuận ròng để đảm bảo đầu tư hiệu quả.
- Khả năng tăng giá và thanh khoản: Khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh về du lịch nên giá trị tài sản có thể tăng, nhưng cần theo dõi các dự án xung quanh và quy hoạch phát triển khu vực.
- Thương lượng giá và điều khoản chuyển nhượng: Có thể thương lượng để có giá tốt hơn hoặc điều kiện hỗ trợ thanh toán, giảm thiểu rủi ro.
Kết luận
Với mức giá 12 tỷ đồng, toà khách sạn 7 tầng diện tích 90m² tại vị trí đắc địa như trên, cùng với doanh thu ổn định và pháp lý rõ ràng, đây là một cơ hội đầu tư hợp lý, đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư có kinh nghiệm quản lý khách sạn hoặc muốn khai thác dòng tiền đều đặn từ kinh doanh lưu trú. Tuy nhiên, việc kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng thực tế trước khi quyết định cuối cùng là điều không thể bỏ qua để đảm bảo an toàn và hiệu quả.
