Nhận xét về mức giá 12,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Châu Thị Vĩnh Tế, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Bất động sản này có diện tích 45 m², chiều ngang 7,5m, 2 mặt tiền kinh doanh, đường trước nhà rộng 7,5m, nằm trong khu vực trung tâm Mỹ An, gần các trục đường lớn và khu phố Tây sầm uất. Giá bán được đưa ra là 12,5 tỷ đồng, tương ứng khoảng 277,7 triệu đồng/m².
Về mặt giá cả, mức 12,5 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền trong khu vực Mỹ An, đặc biệt với diện tích nhỏ 45m². Tuy nhiên, xét về vị trí và tiềm năng kinh doanh thì mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp sau:
- Nhà có 2 mặt tiền rộng, thuận lợi cho việc kinh doanh đa dạng (shop, café, spa, showroom…)
- Vị trí “kim cương”, gần biển Mỹ Khê, trung tâm ẩm thực, du lịch, khu phố Tây và trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng
- Đường rộng 7,5m, vỉa hè 3m, thuận tiện giao thông và đỗ xe
- Đang cho thuê với giá 30 triệu/tháng, tạo dòng thu nhập ổn định
Tuy nhiên, nếu chỉ xét về giá đất/m² trong khu vực Mỹ An và quận Ngũ Hành Sơn, thì mức giá này cao hơn khá nhiều so với giá trung bình.
Phân tích so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 2 mặt tiền, Châu Thị Vĩnh Tế | Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 45 | 12,5 | 277,7 | Vị trí đắc địa, kinh doanh tốt |
| Nhà mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại | Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 60 | 9 | 150 | Gần biển, đường lớn, 1 mặt tiền |
| Nhà mặt tiền đường Ngô Thì Sĩ | Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 50 | 8 | 160 | Vị trí trung tâm, 1 mặt tiền |
| Nhà đường Châu Thị Vĩnh Tế, 1 mặt tiền | Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 55 | 7 | 127,3 | Không có 2 mặt tiền |
Qua bảng so sánh, có thể thấy mức giá 12,5 tỷ đồng cho 45m² với 2 mặt tiền là khá cao, gấp gần 2 lần so với các bất động sản 1 mặt tiền có diện tích và vị trí tương tự.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Sổ hồng/sổ đỏ phải minh bạch, không tranh chấp, đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Hiện trạng nhà: Kiểm tra kỹ kết cấu, pháp lý xây dựng, có thể cải tạo hay xây mới theo nhu cầu kinh doanh.
- Tiềm năng khai thác kinh doanh: Xác định rõ mô hình kinh doanh phù hợp với khu vực, điểm mạnh về lượng khách du lịch, sinh viên.
- Khả năng thương lượng giá: Chủ nhà đang cho thuê 30 triệu/tháng, có thể tận dụng hợp đồng thuê để giữ thu nhập trong khi chuẩn bị khai thác.
- Chi phí phát sinh: Phí chuyển nhượng, thuế, chi phí sửa chữa hoặc đầu tư thêm.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích về giá thị trường và tiềm năng, mức giá hợp lý cho nhà này có thể nằm trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng. Đây là mức giá cân bằng giữa vị trí đắc địa, 2 mặt tiền kinh doanh và giá thị trường khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế trên thị trường cho các bất động sản tương tự (đường Nguyễn Văn Thoại, Ngô Thì Sĩ) với giá/m² thấp hơn nhiều.
- Phân tích chi phí đầu tư phát sinh, ví dụ cần cải tạo hoặc nâng cấp căn nhà để phù hợp với nhu cầu kinh doanh.
- Đề cập đến thời gian và thủ tục mua bán nhanh gọn nếu đồng ý mức giá đề xuất.
- Nhấn mạnh đến mức giá cho thuê hiện tại 30 triệu/tháng là khá tốt, nhưng giá bán cần hợp lý để đảm bảo tính thanh khoản và khả năng sinh lời.
Kết luận: Nếu bạn có nhu cầu kinh doanh tại vị trí đắc địa, khả năng tài chính tốt và chấp nhận mức giá cao, 12,5 tỷ đồng vẫn có thể là lựa chọn. Tuy nhiên, nếu cân nhắc đầu tư lâu dài và tối ưu chi phí, nên thương lượng giảm giá về khoảng 10 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả kinh tế.
