Nhận định mức giá 14,95 tỷ đồng cho toà căn hộ dịch vụ tại Đường Chế Lan Viên, Mỹ An, Đà Nẵng
Giá 14,95 tỷ đồng cho toà nhà 4 tầng, 7 phòng căn hộ dịch vụ diện tích 130m² tại khu vực Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là mức giá khá cao và chỉ hợp lý trong các trường hợp đặc biệt.
Khu vực Mỹ An là vùng trung tâm du lịch biển nổi tiếng với tiềm năng phát triển dịch vụ lưu trú cao cấp. Tòa nhà có 7 phòng cho thuê với dòng thu nhập ổn định khoảng 55 triệu/tháng (660 triệu/năm) tương ứng mức lợi tức thu nhập khoảng 4,4%/năm, thấp hơn so với mức lợi tức phổ biến từ 5-7% cho loại hình căn hộ dịch vụ tại Đà Nẵng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Tòa căn hộ dịch vụ Mỹ An (14,95 tỷ) | Tham khảo căn hộ dịch vụ tương tự tại Mỹ An | Tham khảo căn hộ dịch vụ khu vực trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Diện tích xây dựng | 130 m², 4 tầng | 120-150 m², 3-4 tầng | 110-140 m², 3-4 tầng |
| Số phòng cho thuê | 7 phòng, 8 WC | 6-8 phòng | 5-7 phòng |
| Dòng thu nhập cho thuê | 55 triệu/tháng (660 triệu/năm) | 50-60 triệu/tháng | 45-55 triệu/tháng |
| Giá bán | 14,95 tỷ đồng (115 triệu/m²) | 10-13 tỷ đồng (80-100 triệu/m²) | 9-12 tỷ đồng (80-90 triệu/m²) |
| Lợi tức thu nhập (ROI) | 4,4%/năm | 5-7%/năm | 5-6%/năm |
| Pháp lý | Sổ hồng/ Sổ đỏ đầy đủ | Đầy đủ | Đầy đủ |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
– Giá bán hiện tại có phần cao hơn mặt bằng chung thị trường khu vực Mỹ An và Đà Nẵng. Dòng thu nhập cho thuê hiện tại chưa đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư và rủi ro vận hành nếu không tính thêm tiềm năng tăng giá trong tương lai.
– Tòa nhà có lợi thế về vị trí gần biển, thiết kế villa mini và sân vườn tiểu cảnh, tạo điểm khác biệt so với các căn hộ dịch vụ thông thường. Đây là điểm cộng để xem xét mức giá cao hơn một chút.
– Bạn nên kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, quy hoạch xung quanh, khả năng phát triển du lịch và hạ tầng khu vực để đảm bảo giá trị tài sản sẽ tăng trong dài hạn.
– Cần đánh giá chi phí bảo trì, quản lý vận hành căn hộ dịch vụ, tránh trường hợp lợi nhuận bị ăn mòn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn cho tài sản này nên nằm trong khoảng 11 – 12 tỷ đồng. Đây là mức giá tương ứng với lợi tức thu nhập cho thuê từ 5,5 – 6%, phù hợp với mặt bằng thị trường và rủi ro đầu tư.
Để thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích lợi tức cho thuê hiện tại thấp hơn so với mức kỳ vọng của nhà đầu tư chuyên nghiệp.
- Nêu bật các chi phí vận hành, bảo trì, và rủi ro thanh khoản cần được tính đến.
- So sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây để chứng minh mức giá đề xuất là hợp lý.
- Đưa ra cam kết mua nhanh nếu được điều chỉnh giá phù hợp, tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.
Kết luận
Giá 14,95 tỷ đồng hiện tại là mức giá cao và chỉ nên cân nhắc nếu bạn đánh giá được tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai hoặc có các lợi thế đặc biệt khác chưa được đề cập. Nếu mục tiêu đầu tư thu nhập cho thuê ổn định và có lợi tức hấp dẫn, bạn nên thương lượng mức giá khoảng 11 – 12 tỷ đồng hoặc thấp hơn để đảm bảo hiệu quả tài chính.
