Phân tích mức giá nhà phố 2 tầng mặt tiền Trần Thánh Tông, Sơn Trà, Đà Nẵng
Tổng quan thông tin bất động sản:
- Địa chỉ: 11, Đường Trần Thánh Tông, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
- Diện tích đất: 88 m² (5m x 18m)
- Diện tích sử dụng: 176 m² (kết cấu 2 tầng)
- Số tầng: 2
- Số phòng ngủ: 3 phòng
- Số phòng vệ sinh: 3 phòng
- Tình trạng nội thất: Hoàn thiện cơ bản
- Loại hình: Nhà mặt phố, mặt tiền
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ hồng chính chủ, sang tên ngay
- Giá chào bán: 10,5 tỷ VND
Nhận định về mức giá 10,5 tỷ VND
Với diện tích đất 88 m² và giá chào bán 10,5 tỷ, tương đương khoảng 119,32 triệu/m² diện tích sử dụng, mức giá này thuộc nhóm cao trong khu vực quận Sơn Trà. Đà Nẵng là thành phố biển phát triển nhanh, đặc biệt khu vực Sơn Trà gần biển Mỹ Khê được đánh giá là “điểm vàng” cho đầu tư nhà mặt phố, kinh doanh du lịch, lưu trú.
Giá này là hợp lý nếu căn nhà có vị trí cực kỳ đẹp, mặt tiền rộng, và tiềm năng kinh doanh cao. Tuy nhiên cần lưu ý rằng nhà mới xây 2 tầng, trong khi giấy phép xây dựng cho phép lên đến 4,5 tầng – đây là điểm cộng lớn cho đầu tư nâng tầng hoặc cải tạo thành căn hộ dịch vụ (CHDV), villa cho thuê, showroom…
So sánh mức giá với các bất động sản tương tự trong khu vực
| Tiêu chí | Nhà Trần Thánh Tông | Nhà mặt tiền gần biển Mỹ Khê (tham khảo) | Nhà mặt tiền Sơn Trà trung tâm (tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 88 | 80 – 100 | 75 – 90 |
| Giá chào bán (tỷ VNĐ) | 10,5 | 9 – 11,5 | 8,5 – 10 |
| Giá/m² đất (triệu VNĐ) | ~119 | 90 – 115 | 95 – 110 |
| Số tầng hiện hữu | 2 (GPXD 4,5 tầng) | 2 – 3 | 2 – 4 |
| Tiện ích, vị trí | Gần biển, trung tâm, chợ, đường sầm uất | Gần biển, khu du lịch | Trung tâm quận, nhiều dịch vụ |
Những lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Đã có sổ hồng chính chủ, nhưng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của giấy phép xây dựng 4,5 tầng, quy hoạch khu vực, hạn chế xây dựng nếu có.
- Hiện trạng nhà: Vì nhà mới 2 tầng, hoàn thiện cơ bản, nên chi phí nâng tầng hoặc cải tạo sẽ phát sinh thêm đáng kể.
- Khả năng sinh lời: Vị trí mặt tiền đường lớn, gần biển Mỹ Khê rất thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê du lịch, tuy nhiên cần khảo sát kỹ thị trường cho thuê và loại hình kinh doanh phù hợp.
- So sánh giá thị trường: Giá hiện tại cao hơn các nhà mặt tiền khác trong khu vực tương tự, nên thương lượng để có giá hợp lý hơn là cần thiết.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 10,5 tỷ VND là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực Sơn Trà cho nhà 2 tầng diện tích 88 m². Nếu bạn có dự định nâng tầng hoặc cải tạo, khoản đầu tư thêm sẽ làm tăng tổng chi phí.
Vì vậy, đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 9,5 – 9,8 tỷ VND. Mức giá này phản ánh sát hơn giá trị hiện tại của căn nhà cũng như tiềm năng phát triển trong tương lai.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra các so sánh thực tế với các bất động sản tương tự có mức giá thấp hơn nhưng cùng vị trí.
- Nhấn mạnh chi phí cải tạo, nâng tầng sẽ phát sinh nhiều và là rủi ro đầu tư.
- Đề cập đến thời gian giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo lợi thế cho người bán.
- Đề xuất ký hợp đồng mua bán ngay để tránh rủi ro biến động giá trong tương lai.
Kết luận
Mức giá 10,5 tỷ cho nhà phố 2 tầng mặt tiền Trần Thánh Tông, Sơn Trà là hợp lý trong trường hợp bạn tận dụng được vị trí kinh doanh đắc địa, hoặc có kế hoạch đầu tư dài hạn nâng tầng, cải tạo thành căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, bạn nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 9,5 – 9,8 tỷ để đảm bảo hiệu quả tài chính tốt hơn.
Đồng thời, cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước quyết định xuống tiền để tránh rủi ro phát sinh.
