Nhận định về mức giá 25,5 tỷ đồng cho toà nhà 7 tầng tại trung tâm Hải Châu, Đà Nẵng
Mức giá 25,5 tỷ đồng cho toà nhà 7 tầng với diện tích 120 m² tại vị trí trung tâm quận Hải Châu là tương đối cao, nhưng không phải là thiếu hợp lý nếu xét đến các yếu tố vị trí, công năng và tiềm năng sinh lời của bất động sản này. Tuy nhiên, để quyết định có nên xuống tiền hay không, cần cân nhắc thêm nhiều yếu tố khác.
Phân tích chi tiết giá trị và tính hợp lý của mức giá
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phường Bình Thuận, Quận Hải Châu – trung tâm Đà Nẵng, gần sân bay, đại học Duy Tân | Nhà mặt tiền trung tâm Hải Châu có giá từ 180 – 250 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền | Vị trí đắc địa, phù hợp cho kinh doanh, cho thuê dài hạn, giá cao tương xứng |
| Diện tích và mặt tiền | 120 m² (5m ngang x 24m dài), mặt tiền đường 7,5m | Nhà mặt tiền 5m tại trung tâm có giá trị cao do mặt tiền rộng và chiều dài sâu | Diện tích hợp lý cho toà nhà kinh doanh, mặt tiền 7,5m là điểm cộng lớn |
| Số tầng và công năng | 7 tầng, 36 phòng cho thuê full nội thất, thang máy, PCCC đạt chuẩn | Toà nhà 7 tầng thiết kế chuyên nghiệp rất hiếm, có thể thu nhập cho thuê 1,8 tỷ/năm | Tiềm năng sinh lời tốt, phù hợp đầu tư dài hạn |
| Giá đề xuất | 25,5 tỷ đồng (tương đương 212,5 triệu/m²) | Giá nhà mặt phố trung tâm Hải Châu khoảng 180-250 triệu/m² | Giá cao nhưng nằm trong khung giá thị trường với mặt tiền và công năng tốt |
| Thu nhập cho thuê | 1,8 tỷ đồng/năm | Lợi suất khoảng 7%/năm so với giá bán | Lợi suất tốt so với thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ |
Lưu ý cần xác minh trước khi xuống tiền
- Xác thực pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, không tranh chấp, đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng công trình: Tình trạng xây dựng, bảo trì, thiết bị thang máy, hệ thống PCCC.
- Đánh giá hợp đồng thuê hiện tại: Tính ổn định, thời hạn, khả năng tăng giá thuê trong tương lai.
- Chi phí vận hành: Bảo trì, quản lý toà nhà, các chi phí phát sinh ảnh hưởng đến lợi nhuận.
- Khả năng thanh khoản: Mức độ hấp thụ thị trường cho loại hình bất động sản này tại khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý và phương án thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 23 – 24 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương ứng giá khoảng 192 – 200 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo lợi suất hấp dẫn (khoảng 7,5%/năm) đồng thời có biên độ đàm phán hợp lý cho người mua.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể trình bày:
- Thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn cạnh tranh, mức giá này giúp bạn đầu tư hiệu quả và giảm rủi ro tài chính.
- Chi phí duy trì và vận hành toà nhà khá lớn, cần có biên độ để bù đắp cho các chi phí phát sinh.
- Cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp giúp chủ nhà giảm bớt áp lực bán gấp.
Kết hợp các yếu tố trên sẽ tăng cơ hội thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.