Phân tích giá tin BĐS "Bán gấp nhà C4 ngang khủng 9m gần Đầm Sen Q11"

Nhận định mức giá

Giá 17,5 tỷ đồng cho lô đất 112 m² (9m x 12m) tại Đường Ông Ích Khiêm, Phường 14, Quận 11, Tp Hồ Chí Minh tương đương khoảng 156,25 triệu/m² là mức giá khá cao trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu tận dụng được ưu điểm của vị trí, tiềm năng xây dựng và khả năng khai thác kinh doanh cho thuê hoặc CHDV (căn hộ dịch vụ).

Phân tích chi tiết

Lưu ý khi quyết định xuống tiền

• Xác minh kỹ pháp lý, tránh tranh chấp, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch.
• Kiểm tra quy hoạch chi tiết phê duyệt xây dựng, hạn chế chiều cao hoặc mật độ xây dựng.
• Đánh giá khả năng khai thác kinh doanh sau xây dựng: CHDV, căn hộ cho thuê, hoặc bán lại.
• Thẩm định lại hiện trạng nhà nát, chi phí phá dỡ và xây mới để tính toán tổng đầu tư chính xác.
• Chú ý tình trạng hạ tầng hẻm, an ninh khu vực và các tiện ích xung quanh.

Đề xuất giá và cách thương lượng

Dựa trên khảo sát thực tế khu vực hẻm xe hơi Quận 11, mức giá hợp lý để đầu tư có lãi và phù hợp dòng tiền là 15 – 16 tỷ đồng, tương đương 134 – 143 triệu/m².

Bạn có thể tiếp cận chủ nhà với các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:

• Hiện trạng nhà nát cần đầu tư thêm chi phí phá dỡ và xây dựng mới, làm tăng tổng chi phí đầu tư.
• Thị trường bất động sản Quận 11 đang có xu hướng điều chỉnh, giá bán hẻm xe hơi tương tự dao động thấp hơn đề xuất của chủ nhà.
• Khả năng khai thác kinh doanh phụ thuộc vào quy hoạch, nên cần tính toán kỹ rủi ro.
• Đề nghị giảm giá để đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư.

Ví dụ câu thương lượng: “Anh/chị biết rằng vị trí lô đất rất tốt, nhưng hiện trạng nhà cần đầu tư lớn. Tôi cảm thấy mức giá 17,5 tỷ hơi cao so với mặt bằng hẻm xe hơi Quận 11 hiện nay. Nếu anh/chị đồng ý mức 15,5 tỷ sẽ giúp tôi yên tâm đầu tư và nhanh chóng giao dịch, lợi ích đôi bên.”