Phân tích giá tin BĐS "SANG KHÁCH SẠN BIỂN – BÃI SAU"

Nhận định chung về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Vũng Tàu

Giá thuê 140 triệu đồng/tháng cho mặt bằng kinh doanh diện tích 180 m² tại vị trí Phó Đức Chính, Phường Thắng Tam, TP Vũng Tàu, được quảng cáo kèm theo một khách sạn 19 phòng đầy đủ nội thất và trang thiết bị, có giấy tờ pháp lý rõ ràng, là một mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung thị trường mặt bằng kinh doanh tại khu vực này.

Để đánh giá chính xác, cần phân tích chi tiết các yếu tố liên quan:

Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường

Đánh giá tính hợp lý của mức giá 140 triệu/tháng

Mức giá này có thể xem là hợp lý nếu nhà đầu tư tận dụng được toàn bộ khách sạn đang hoạt động, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu và có kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Ưu điểm:

• Khách sạn có 19 phòng đa dạng loại phòng, giúp đa dạng nguồn thu.
• Trang thiết bị, nội thất đầy đủ, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
• Phòng cháy chữa cháy đầy đủ, đảm bảo an toàn theo quy định.
• Vị trí gần biển Bãi Sau, điểm du lịch nổi tiếng thu hút khách.

Nhược điểm:

• Giá thuê khá cao, nếu không khai thác hiệu quả có thể gây áp lực tài chính.
• Chi phí cọc lớn (250 triệu đồng) và sang lại nội thất trang thiết bị 140 triệu đồng.
• Phải quản lý khách sạn hoặc thuê người quản lý chuyên nghiệp để duy trì hoạt động ổn định.

Những lưu ý cần thiết trước khi xuống tiền

• Xem xét kỹ hợp đồng cho thuê, đặc biệt các điều khoản về thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê.
• Kiểm tra chi tiết tình trạng pháp lý, giấy phép hoạt động kinh doanh khách sạn, homestay.
• Đánh giá chi phí vận hành thực tế hàng tháng (nhân sự, bảo trì, điện nước, thuế, …).
• Kiểm tra thực tế lượng khách lưu trú hiện tại và khả năng duy trì hoặc tăng trưởng trong tương lai.
• Xem xét kỹ trang thiết bị, nội thất sang lại để đánh giá chất lượng và giá trị thực.
• Đàm phán lại với chủ nhà về khoản sang lại nội thất nếu có thể giảm bớt chi phí ban đầu.

Đề xuất giá và cách thương lượng với chủ nhà

Dựa trên mức giá thuê mặt bằng kinh doanh phổ biến và tính trạng hiện tại, bạn có thể đề xuất mức giá thuê khoảng 90 – 110 triệu đồng/tháng. Lý do:

• Mặc dù có khách sạn đi kèm, nhưng mức giá 140 triệu vẫn khá cao so với mặt bằng chung.
• Cần tính toán chi phí vận hành và rủi ro trong kinh doanh khách sạn.
• Giá thuê cạnh tranh giúp đảm bảo biên lợi nhuận khi khai thác.

Cách thương lượng:

• Đưa ra phân tích so sánh giá thị trường để làm cơ sở thương lượng.
• Nhấn mạnh ý định thuê lâu dài, ổn định, giảm rủi ro cho chủ nhà.
• Thương lượng giảm hoặc miễn một phần tiền cọc, hoặc khoản sang lại nội thất để giảm áp lực tài chính ban đầu.
• Yêu cầu chủ nhà hỗ trợ tối ưu hóa thủ tục pháp lý, giấy phép hoạt động.

Kết luận

Mức giá 140 triệu đồng/tháng là hợp lý trong trường hợp bạn tận dụng được toàn bộ khách sạn 19 phòng đang hoạt động và có kế hoạch kinh doanh hiệu quả lâu dài. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ sử dụng mặt bằng kinh doanh hoặc không chắc chắn về khả năng khai thác khách sạn, bạn nên thương lượng mức giá thấp hơn để giảm áp lực tài chính.

Việc kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý, trang thiết bị, tình hình hoạt động khách sạn cũng như tính toán chi phí vận hành là rất quan trọng trước khi quyết định xuống tiền.