Nhận định mức giá và tính hợp lý
Giá bán 3,95 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng, diện tích 60,5 m² tại đường Kiệt 90 Nguyễn Phan Vinh, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng tương đương khoảng 65,29 triệu đồng/m². Mức giá này nằm trong phân khúc cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ tại khu vực Sơn Trà, đặc biệt khi nhà nằm trong ngõ nhỏ 2,5m.
Tuy nhiên, vị trí gần biển Thọ Quang, gần chợ Mai Thọ Quang và các trường học tạo ra giá trị tiện ích rất lớn, đồng thời khu vực có an ninh tốt, dân trí cao nên mức giá này có thể chấp nhận được nếu người mua ưu tiên vị trí và tiện ích xung quanh.
Nhìn chung, mức giá 3,95 tỷ là hợp lý trong trường hợp người mua cần nhà gần biển, khu vực phát triển và có nhu cầu sử dụng đầy đủ nội thất.
Phân tích chi tiết so sánh giá
| Tiêu chí | Nhà Kiệt 90 Nguyễn Phan Vinh | Nhà ngõ gần biển Sơn Trà (Tham khảo)* | Nhà trong ngõ rộng 4-5m Sơn Trà (Tham khảo)* |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 60,5 | 50 – 70 | 70 – 90 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 65,29 | 55 – 65 | 45 – 55 |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 3,95 | 3,0 – 4,0 | 3,15 – 4,95 |
| Đặc điểm | Ngõ 2,5m, 2 tầng, nội thất đầy đủ, gần biển | Ngõ nhỏ, gần biển, tiện ích đầy đủ | Ngõ rộng hơn, diện tích lớn hơn, xa biển hơn |
*Tham khảo dữ liệu thị trường Đà Nẵng đầu năm 2024.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra thực tế: Thực trạng nhà, chất lượng xây dựng, nội thất được bàn giao đầy đủ như mô tả.
- Tiềm năng phát triển: Khu vực Sơn Trà đang phát triển, nhưng cần xem xét các quy hoạch tương lai có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Ngõ nhỏ 2,5m: Có thể gây hạn chế cho giao thông, vận chuyển, cần cân nhắc yếu tố này.
- Thương lượng giá: Dựa trên thực tế ngõ nhỏ, có thể đề xuất xuống giá từ 3,7 – 3,8 tỷ đồng.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh và thực trạng, mức giá hợp lý có thể là 3,7 – 3,8 tỷ đồng để phản ánh việc ngõ nhỏ 2,5m gây hạn chế giao thông và dễ dàng thương lượng hơn. Để thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ các bất lợi của ngõ nhỏ 2,5m so với các ngõ rộng hơn trong khu vực.
- Đưa ra các so sánh giá nhà tương tự trong khu vực có ngõ rộng hơn hoặc điều kiện tương đương với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh thiện chí mua nhanh, không cần sửa chữa nhiều vì nhà đã có nội thất đầy đủ.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh chuyển nhượng và sửa chữa nhỏ có thể giảm giá.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá khoảng 150-250 triệu đồng sẽ là mức giá hợp lý và xứng đáng với giá trị thực tế của bất động sản này trong bối cảnh thị trường hiện tại.
