Nhận định mức giá 6,89 tỷ cho 3 căn nhà liền kề tại Đường Nhơn Hòa 8, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 6,89 tỷ đồng cho 3 căn nhà liền kề 2 tầng, diện tích tổng 133 m² (tương đương khoảng 2,3 tỷ/căn) tại vị trí mặt tiền đường Nhơn Hòa 8, Cẩm Lệ là mức giá cần xem xét kỹ lưỡng. Để đánh giá tính hợp lý, cần phân tích kỹ các yếu tố về vị trí, diện tích, tiềm năng kinh doanh và so sánh với thị trường xung quanh.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích xung quanh
Bất động sản tọa lạc trên đường Nhơn Hòa 8, phường Hòa An, quận Cẩm Lệ, khu vực đang phát triển mạnh mẽ, gần các tuyến đường chính Nguyễn Đình Tứ và Yên Thế, thuận tiện kết nối với trung tâm thành phố và các khu đô thị lân cận.
Khu vực có chợ, trường học, siêu thị… đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và thu hút khách thuê dài hạn. Đường trước nhà rộng 5,5m, vỉa hè 3m, tạo điều kiện kinh doanh buôn bán sầm uất, mặt tiền hai hướng, phù hợp với mô hình cho thuê, kinh doanh.
2. Thông tin về bất động sản
- Diện tích: 133 m² (ngang 12,4m, dài 12m)
- Cấu trúc: 2 tầng, 6 phòng ngủ, nhà liền kề lô góc 2 mặt tiền
- Đang cho thuê với tổng dòng tiền gần 25 triệu/tháng
Với diện tích và thiết kế như trên, mỗi căn có diện tích sàn khoảng 80-100 m² (2 tầng), phù hợp với gia đình hoặc làm văn phòng, kinh doanh nhỏ.
3. So sánh giá thị trường khu vực Cẩm Lệ, Đà Nẵng
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà phố 2 tầng mặt tiền | 120 | 2,5 | ~20,8 | Cẩm Lệ, gần Nguyễn Đình Tứ | Chưa cho thuê |
| Nhà liền kề 2 tầng | 130 | 2,3 | ~17,7 | Đường Nhơn Hòa 8 | Đang cho thuê, dòng tiền ổn định |
| Nhà mặt tiền kinh doanh | 140 | 3,0 | ~21,4 | Quận Cẩm Lệ | Vị trí đẹp, sầm uất |
Giá trung bình khu vực dao động khoảng 17,7 – 21,4 triệu đồng/m² cho nhà mặt tiền 2 tầng. Với diện tích 133 m², tổng giá hợp lý nằm trong khoảng 2,35 – 2,85 tỷ/căn.
4. Đánh giá dòng tiền cho thuê
Thu nhập cho thuê 25 triệu/tháng cho 3 căn (tương đương 8,3 triệu/căn/tháng) tương đương 100 triệu/năm/căn.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (giả định giá 2,3 tỷ/căn) là:
100 triệu / 2,3 tỷ = 4.35%/năm
Con số này ở mức trung bình khá, phù hợp với mục đích đầu tư cho thuê lâu dài nhưng không quá hấp dẫn để mua giá cao.
5. Nhận xét về mức giá 6,89 tỷ cho 3 căn
Mức giá 6,89 tỷ tương đương ~2,3 tỷ/căn, ở ngưỡng dưới trung bình khu vực, có tính đến dòng tiền cho thuê hiện tại. Đây là mức giá có thể xem là hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí hiện tại và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Ưu điểm: Nhà liền kề lô góc 2 mặt tiền, khu kinh doanh sầm uất, hiện đang có dòng tiền ổn định.
Nhược điểm: Khu vực chưa phải trung tâm, đường trước nhà rộng 5,5m có thể chưa đạt chuẩn mặt tiền kinh doanh đắt giá nhất. Giá có thể thương lượng nếu mua cả 3 căn.
6. Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, sổ đỏ riêng từng căn hoặc chung, không dính quy hoạch.
- Xác minh hợp đồng cho thuê hiện tại, độ tin cậy khách thuê và thời hạn thuê.
- Đánh giá kỹ hạ tầng khu vực, quy hoạch phát triển trong tương lai.
- Thương lượng giá cả, ưu tiên mua cả 3 căn để có lợi thế.
- Xem xét các chi phí phát sinh như thuế, bảo trì, sửa chữa nếu có.
7. Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn với nhà liền kề 2 tầng ở khu vực này nên từ 6,0 – 6,3 tỷ cho 3 căn (tương đương 2,0 – 2,1 tỷ/căn) để đảm bảo biên lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.
Chiến lược thương lượng:
- Đề nghị giảm khoảng 8-13% so với giá chào để bù lại chi phí đầu tư sửa chữa hoặc đàm phán thời gian nhận nhà.
- Nhấn mạnh việc mua trọn bộ 3 căn để tạo tính hấp dẫn và giảm giá mua số lượng lớn.
- Đề cập đến các yếu tố thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn cạnh tranh, giảm áp lực giá.
Kết luận
Mức giá 6,89 tỷ đồng cho 3 căn nhà liền kề tại Nhơn Hòa 8 là mức giá có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn đánh giá cao vị trí, dòng tiền cho thuê hiện tại và tiềm năng phát triển trong tương lai. Nếu ưu tiên đa dạng hóa đầu tư hoặc tìm mức giá tốt hơn, bạn nên thương lượng giảm xuống khoảng 6,0 – 6,3 tỷ đồng.
Cuối cùng, hãy đảm bảo kiểm tra kỹ pháp lý và các điều kiện thỏa thuận để tránh rủi ro không mong muốn khi xuống tiền.