Phân tích mức giá 10,6 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12
Thông tin chính về bất động sản:
- Địa chỉ: Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh
- Diện tích đất: 65 m² (4m x 16m công nhận, tổng chiều dài 26m)
- Diện tích sử dụng: 104 m²
- Loại hình: Nhà mặt phố, mặt tiền
- Số tầng: 1
- Phòng ngủ: 2
- Phòng vệ sinh: 2
- Tình trạng nội thất: Hoàn thiện cơ bản
- Giấy tờ pháp lý: Sổ hồng riêng, sang tên ngay
- Hướng cửa chính: Tây Nam
- Giá đề xuất: 10,6 tỷ đồng (~163 triệu/m²)
Nhận định về mức giá
Mức giá 10,6 tỷ đồng cho nhà mặt tiền diện tích 65 m² tại Quận 12 là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, nhà sở hữu vị trí mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ – một trong những tuyến đường chính, rộng 30m, lưu lượng giao thông tốt, thuận tiện kinh doanh các ngành nghề đa dạng.
Nhà đang cho thuê thu nhập 25 triệu/tháng, tương đương 0,03% giá trị bất động sản mỗi tháng, đây là mức lợi nhuận cho thuê trung bình khá trong bối cảnh khu vực.
Việc đã hoàn thiện cơ bản, có gara ô tô 16 chỗ, giếng trời, cửa sổ thoáng mát cũng là điểm cộng cho giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá.
So sánh giá với thị trường xung quanh
| Tiêu chí | Nhà Nguyễn Ảnh Thủ | Nhà mặt tiền Quận 12 tương tự | Nhà mặt tiền các quận lân cận |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 65 | 60 – 80 | 50 – 70 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 163 | 120 – 150 | 100 – 140 |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 10,6 | 7,5 – 11 | 5 – 9 |
| Tiện ích | Gần KCN, trường học, chợ, ngân hàng, đường 30m | Tương tự | Ít đa dạng hơn |
| Tiềm năng đầu tư | Thuê 25 triệu/tháng, khu vực phát triển | Thuê 15-20 triệu/tháng | Thuê 10-15 triệu/tháng |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng thực tế, đặc biệt phần diện tích đất nhả lộ giới và phần thổ cư thêm 16m² để đảm bảo không tranh chấp.
- Xác định rõ hiện trạng nhà và các chi phí nâng cấp, sửa chữa nếu có, vì nhà 1 tầng hoàn thiện cơ bản có thể hạn chế khả năng mở rộng.
- Đánh giá tiềm năng kinh doanh hoặc cho thuê trong dài hạn dựa trên nhu cầu thực tế và quy hoạch phát triển khu vực.
- Thương lượng hỗ trợ vay ngân hàng và các điều kiện thanh toán để giảm áp lực tài chính.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Qua phân tích, giá 10,6 tỷ đồng vẫn có thể xem xét nếu khách mua chú trọng vị trí mặt tiền, tiềm năng kinh doanh tốt và không ngại mức giá cao. Tuy nhiên, để hợp lý hơn với mặt bằng chung, có thể đề xuất mức giá từ 9,5 – 10 tỷ đồng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Đưa ra so sánh giá thị trường quanh khu vực với mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh yêu cầu về việc nhà chỉ có 1 tầng, giới hạn diện tích sử dụng thực tế.
- Đề cập đến chi phí nâng cấp hoặc cải tạo nếu muốn mở rộng hoặc tăng giá trị sử dụng.
- Đề nghị phương thức thanh toán nhanh, giảm tối đa rủi ro cho bên bán để họ dễ chấp nhận giảm giá.
