Nhận định về mức giá 1,85 tỷ đồng cho nhà tại 6 ngõ Kiến Thiết, Xã An Đồng, Huyện An Dương, Hải Phòng
Mức giá 1,85 tỷ đồng (tương đương 32,57 triệu đồng/m²) ở thời điểm hiện tại tại khu vực Huyện An Dương, Hải Phòng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ, hẻm xe hơi cùng phân khúc và pháp lý tương tự.
Nguyên nhân:
- Nhà xây 3 tầng, 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, diện tích đất 56,8 m², có sân thượng và ngõ rộng oto quay đầu là các điểm cộng về tiện ích sử dụng.
- Tuy nhiên, điểm trừ lớn là giấy tờ pháp lý chỉ là viết tay, không có sổ đỏ chính chủ, điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính pháp lý và độ an toàn trong giao dịch.
- Khu vực Huyện An Dương, dù đang phát triển nhưng giá bất động sản so với trung tâm Hải Phòng còn thấp hơn đáng kể.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thực tế
| Mục | BĐS tại 6 ngõ Kiến Thiết | Nhà tương tự tại An Dương (giấy tờ sổ đỏ) | Nhà tại khu vực trung tâm Hải Phòng |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56,8 | 50 – 60 | 40 – 50 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 1,85 | 1,5 – 1,7 | 2,5 – 3,5 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 32,57 | 25 – 30 | 50 – 70 |
| Pháp lý | Viết tay | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
| Tiện ích | Ngõ rộng oto quay đầu, nội thất đầy đủ | Tương đương | Thuận tiện giao thông, nhiều tiện ích bên ngoài |
Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
Do pháp lý là giấy tờ viết tay không đảm bảo an toàn giao dịch, người mua cần cân nhắc kỹ rủi ro. Việc chuyển nhượng có thể gặp khó khăn hoặc tranh chấp pháp lý trong tương lai.
Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, kết cấu xây dựng sau 4 năm sử dụng để đảm bảo không có hư hỏng lớn gây phát sinh chi phí sửa chữa.
Cần xác minh rõ ràng về quy hoạch, xem xét các kế hoạch phát triển hạ tầng trong khu vực để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế sử dụng đất.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh và phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên dao động khoảng từ 1,4 đến 1,6 tỷ đồng vì:
- Pháp lý yếu kém làm giảm giá trị thực của bất động sản.
- Vị trí ở vùng ven, không thuộc trung tâm Hải Phòng, giá bất động sản chưa cao bằng các khu vực trung tâm.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm:
- Rủi ro pháp lý khiến người mua phải bỏ thêm chi phí và thời gian để hoàn thiện hồ sơ, tạo sự bất tiện.
- So sánh giá với những căn nhà có pháp lý rõ ràng ở cùng khu vực có giá thấp hơn.
- Khả năng thanh khoản thấp do giấy tờ viết tay, nên mức giá cần giảm để bù đắp rủi ro.
Đồng thời, người mua có thể đề nghị chủ nhà hỗ trợ làm giấy tờ hợp pháp để tăng giá trị giao dịch, hoặc thỏa thuận thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính.
