Nhận định mức giá 13,8 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 3 tầng tại đường Nguyễn Xuân Khoát, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 13,8 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng diện tích 88m², mặt tiền 5m, tại vị trí cách biển Phạm Văn Đồng chỉ 500m là mức giá khá cao.
Đà Nẵng là thành phố du lịch biển phát triển, khu vực Sơn Trà đặc biệt được chú trọng phát triển các dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng. Nhà mặt tiền gần biển, tiện kinh doanh hoặc cho thuê lưu trú có tiềm năng sinh lời tốt. Tuy nhiên, để đánh giá mức giá trên có hợp lý hay không cần dựa vào so sánh với các bất động sản tương đương trong khu vực và phân tích các yếu tố khác.
Phân tích chi tiết về vị trí, tiện ích và tiềm năng sinh lời
- Vị trí: Nguyễn Xuân Khoát là đường nhỏ, cách biển Phạm Văn Đồng 500m, sau lưng đường PVĐ và song song Dương Đình Nghệ – đây là khu vực có mật độ khách sạn, nhà hàng và dịch vụ du lịch cao cấp.
- Diện tích và kết cấu: 88m² mặt tiền 5m, xây 3 tầng gồm phòng khách, 4 phòng ngủ, 3 WC, có thể cải tạo thành 6 phòng ngủ cho thuê với giá dự kiến 30 triệu/tháng.
- Tiềm năng khai thác: Cho thuê phòng lưu trú (homestay, khách sạn nhỏ) tại khu vực Sơn Trà luôn có nhu cầu cao. Thu nhập 30 triệu/tháng tương đương 360 triệu/năm, tức lợi suất khoảng 2.6% theo giá bán 13.8 tỷ.
So sánh giá bất động sản tương đương tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Mặt tiền (m) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Xuân Khoát, Sơn Trà | 88 | 5 | 3 | 13.8 | 157 | Gần biển, cho thuê 30tr/tháng |
| Đường Phạm Văn Đồng, Sơn Trà | 100 | 6 | 3 | 11.5 | 115 | Gần biển, vị trí đẹp, cho thuê tốt |
| Dương Đình Nghệ, Sơn Trà | 90 | 5.5 | 3 | 12.0 | 133 | Khu vực ẩm thực, cho thuê khách sạn |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | 85 | 5 | 3 | 10.5 | 123 | Cách biển 700m, phù hợp đầu tư cho thuê |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên bảng so sánh, giá 13,8 tỷ tương đương 157 triệu/m² là mức cao hơn trung bình các bất động sản cùng khu vực từ 20-35%. Tuy vị trí gần biển và có thể cho thuê được 30 triệu/tháng, lợi suất đầu tư chưa thực sự hấp dẫn so với giá bán.
Để xuống tiền, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, sổ đỏ sẵn sàng công chứng.
- Khảo sát thực tế hiện trạng nhà, khả năng cải tạo nâng số phòng.
- Thẩm định chính xác khả năng cho thuê thực tế, độ ổn định của khách thuê.
- Xem xét các chi phí vận hành, sửa chữa và quản lý để tính toán lợi nhuận thực sự.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn: Bạn có thể thương lượng mức giá khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng (tương đương 131 – 136 triệu/m²), gần sát với mức giá các bất động sản tương đương trong khu vực.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày các căn nhà cùng khu vực đã giao dịch với mức giá thấp hơn.
- Phân tích lợi suất cho thuê thực tế và chi phí đầu tư, nhấn mạnh sự hợp lý và rủi ro khi giá quá cao.
- Đề nghị thương lượng dựa trên sự nhanh chóng giao dịch và thanh toán thuận tiện.
- Nêu rõ bạn là khách hàng có thiện chí, mong muốn đầu tư lâu dài và phát triển khu vực.
Kết luận
Mức giá 13,8 tỷ đồng là mức giá cao, chỉ phù hợp nếu bạn có kế hoạch tận dụng tối đa công năng cho thuê hoặc kinh doanh khách sạn cao cấp để đạt lợi nhuận cao hơn trung bình. Nếu đầu tư cho thuê phòng bình thường hoặc làm nhà ở, mức giá này chưa thật sự hấp dẫn.
Việc thương lượng giảm giá về khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng sẽ giúp bạn có được khoản đầu tư an toàn hơn và tiềm năng sinh lời hợp lý hơn so với thị trường khu vực.
