Nhận xét về mức giá 30,5 tỷ đồng cho căn CHDV tại Nguyễn Thái Sơn, Gò Vấp
Mức giá 30,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 140 m², ngang 10.5 m, tương đương khoảng 217,86 triệu/m² là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay tại khu vực Gò Vấp. Tuy nhiên, điều này có thể được chấp nhận trong trường hợp bất động sản có nhiều ưu điểm nổi bật như là căn nhà cao tầng được thiết kế làm căn hộ dịch vụ (CHDV) với 26 phòng, hầm, 5 tầng và mặt bằng mở kinh doanh cà phê tạo doanh thu lớn 170 triệu/tháng. Sự kết hợp giữa vị trí gần Đại học Văn Lang, hẻm xe hơi thuận tiện và mô hình kinh doanh hiệu quả giúp nâng giá trị tài sản lên đáng kể.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem (Nguyễn Thái Sơn, Gò Vấp) | Tham khảo thị trường Gò Vấp (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 140 m² | 100 – 150 m² |
| Giá/m² | 217,86 triệu đồng/m² | 120 – 180 triệu đồng/m² cho nhà hẻm xe hơi, chưa bao gồm mô hình kinh doanh |
| Loại hình nhà | Nhà ngõ, hẻm xe hơi, 1 hầm + 5 tầng, 26 phòng CHDV + mặt bằng cà phê | Nhà phố thông thường 1 trệt 3-4 tầng, không có mặt bằng kinh doanh |
| Doanh thu cho thuê (ước tính) | Khoảng 170 triệu/tháng (CHDV + mặt bằng cà phê) | Khoảng 50-80 triệu/tháng với nhà cho thuê thông thường |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, công chứng ngay | Thông thường có sổ hồng đầy đủ |
Đánh giá tổng thể
Giá 30,5 tỷ đồng là hợp lý nếu người mua có nhu cầu đầu tư vào mô hình căn hộ dịch vụ, kinh doanh cho thuê với doanh thu cao và giá trị tài sản lâu dài. Mức giá này cao hơn so với các căn nhà phố thông thường cùng khu vực do có thêm lợi thế doanh thu và kết cấu xây dựng nhiều tầng phục vụ cho thuê phòng. Nếu mua để ở hoặc mua đầu tư nhưng không khai thác được mô hình kinh doanh như hiện tại thì mức giá này không thực sự hấp dẫn.
Những lưu ý cần thiết khi quyết định xuống tiền
- Xác minh chính xác nguồn thu nhập 170 triệu/tháng, kiểm tra hợp đồng thuê, khách thuê hiện tại và khả năng duy trì doanh thu.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, bao gồm cả sổ hồng, giấy phép xây dựng và các quyền hạn liên quan đến kinh doanh căn hộ dịch vụ, cà phê.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì và các rủi ro liên quan đến mô hình kinh doanh CHDV.
- Thăm dò giá thị trường khu vực, so sánh các bất động sản tương tự để tránh trả giá quá cao.
- Xem xét tiềm năng phát triển khu vực như hạ tầng giao thông, quy hoạch tương lai có thể ảnh hưởng tới giá trị tài sản.
