Nhận định mức giá 21,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng mặt tiền 4,5m, diện tích 70m² tại An Thượng 7, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 21,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng với 4 căn hộ luxury ở khu vực trung tâm phố Tây An Thượng được đánh giá là cao nhưng có cơ sở hợp lý trong bối cảnh hiện tại nếu xét đến các yếu tố về vị trí, tiềm năng khai thác và pháp lý minh bạch.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng kinh doanh
Tòa nhà tọa lạc tại đường An Thượng 7, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, chỉ cách biển Mỹ Khê 500m, nằm ngay trung tâm khu du lịch biển sầm uất. Đây là khu vực tập trung nhiều khách sạn, homestay và căn hộ dịch vụ, đặc biệt thu hút khách Tây.
- Đối diện công viên, thoáng đãng, tăng giá trị sống và cho thuê.
- Gần các tuyến đường lớn như Mai Thúc Lân, Ngô Thì Sĩ thuận tiện di chuyển.
- Đang có đơn vị thuê vận hành với doanh thu 35 triệu/tháng, tương đương 420 triệu/năm, giúp chủ sở hữu có dòng tiền ổn định.
2. Tiện ích và thiết kế
- Diện tích 70m², mặt tiền 4,5m vuông vức, phù hợp xây dựng căn hộ cho thuê hoặc làm homestay.
- Tòa nhà 5 tầng (4 tầng căn hộ + 1 tum), thiết kế mỗi tầng 1 căn hộ 2 phòng ngủ luxury, có ô chờ thang máy và PCCC đầy đủ.
- Chỗ để xe hơi và sân thượng, bếp, phòng ăn đầy đủ tiện nghi.
- Pháp lý rõ ràng với sổ hồng, hoàn công, sẵn sàng công chứng.
3. So sánh giá thị trường
| Tiêu chí | BĐS tại An Thượng 7 | BĐS tương tự cùng khu vực | BĐS khu vực khác gần biển Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 70 | 60 – 80 | 70 – 90 |
| Mặt tiền (m) | 4,5 | 4 – 6 | 5 – 7 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 21,5 | 15 – 22 | 12 – 20 |
| Giá/m² (tỷ/m²) | 0,307 | 0,25 – 0,35 | 0,17 – 0,22 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 35 | 25 – 40 | 20 – 30 |
Chú thích: Giá trên đã bao gồm tiềm năng cho thuê tốt, vị trí đắc địa và pháp lý hoàn chỉnh.
4. Đánh giá và đề xuất giá hợp lý
Giá 21,5 tỷ đồng ở mức cao nhưng hợp lý nếu nhà đầu tư chú trọng vào thu nhập cho thuê ổn định, vị trí trung tâm, và tiềm năng tăng giá lâu dài. Tuy nhiên, với giá trị đất quỹ nhỏ, mặt tiền hẹp 4,5m, có thể thương lượng giảm giá để tăng tính hấp dẫn đầu tư.
Đề xuất giá hợp lý hơn: Khoảng 19 – 20 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 7 – 12%, phù hợp với mức giá trung bình của khu vực và vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh sự cạnh tranh gay gắt của thị trường, nhiều lựa chọn căn hộ cho thuê khác có giá thấp hơn hoặc diện tích tương đương.
- Chỉ ra rằng mức giá đề xuất vẫn giúp chủ nhà có lợi nhuận tốt từ việc cho thuê (khoảng 2%/năm so với giá mua), đồng thời giảm thời gian chờ bán.
- Đề xuất làm việc trực tiếp, nhanh chóng để tránh mất cơ hội trước các nhà đầu tư khác.
5. Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: sổ hồng, giấy phép xây dựng, hoàn công, giấy phép PCCC.
- Đánh giá lại hợp đồng thuê hiện tại, đảm bảo tính bền vững và khả năng tiếp tục cho thuê.
- Khảo sát thực tế tòa nhà, chất lượng xây dựng, tiện ích xung quanh.
- Tham khảo thêm ý kiến chuyên gia và so sánh nhiều sản phẩm tương tự để ra quyết định chính xác.
Kết luận
Nếu mục đích đầu tư dài hạn và khai thác dòng tiền đều, giá 21,5 tỷ đồng là có thể xem xét, nhưng nên thương lượng để đạt mức giá khoảng 19 – 20 tỷ đồng để tạo ra biên lợi nhuận an toàn. Đầu tư cần kết hợp đánh giá kỹ pháp lý và bối cảnh thị trường để đảm bảo hiệu quả.