Nhận định về mức giá 23 tỷ cho lô đất 2 mặt tiền tại Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá 23 tỷ đồng cho lô đất 196 m² (tương đương khoảng 117 triệu/m²) tại vị trí đắc địa, 2 mặt tiền đường rộng 7,5m, gần ngã tư Phạm Vấn – Phùng Tá Chu, cách biển Hoàng Sa chỉ 200m là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không phải là bất hợp lý.
Lý do:
- Đất 2 mặt tiền tại khu vực trung tâm quận Sơn Trà rất hiếm, đặc biệt là đường Phạm Vấn – Mân Thái vốn là khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về du lịch và dịch vụ.
- Vị trí đất gần biển, có thể xây dựng khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ, phù hợp với xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang rất được ưa chuộng tại Đà Nẵng.
- Pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ) giúp giao dịch thuận lợi và an toàn.
- Đất có chiều ngang rộng 18m, nở hậu nhẹ, rất thuận tiện cho việc thiết kế và khai thác công năng xây dựng.
So sánh giá đất Sơn Trà khu vực lân cận
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Phạm Vấn, Sơn Trà | 196 | 23 | 117 | 2 mặt tiền, gần biển, đất thổ cư |
| Đường Hoàng Sa, Sơn Trà | 150 | 16 | 107 | 1 mặt tiền, gần biển |
| Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | 200 | 20 | 100 | 1 mặt tiền, gần biển, đất thổ cư |
| Đường Phùng Hưng, Sơn Trà | 180 | 18 | 100 | 1 mặt tiền, gần khu du lịch |
Phân tích và đề xuất giá hợp lý
Mức giá 23 tỷ đồng đang ở mức cao hơn 10-15% so với các lô đất có diện tích tương đương hoặc lớn hơn tại khu vực Sơn Trà với một mặt tiền.
Điểm cộng lớn nhất của lô đất này là 2 mặt tiền, đường rộng 7,5m, rất thuận tiện cho việc kinh doanh và xây dựng khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ, điều mà các lô đất khác khó có được.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, tính hợp lệ, hiện trạng đất có tranh chấp hay thế chấp không.
- Đánh giá chi phí phát sinh khi xây dựng do nở hậu và 2 mặt tiền có thể đòi hỏi thiết kế phức tạp hơn.
- Tham khảo kỹ quy hoạch chi tiết khu vực để chắc chắn không bị hạn chế xây dựng hoặc thay đổi quy hoạch trong tương lai.
Đề xuất giá: Bạn có thể thương lượng mức giá khoảng 20 – 21 tỷ đồng, tương đương 102 – 107 triệu/m², dựa trên các lô đất tương tự trong khu vực, đây là mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn phản ánh được giá trị vị trí và tiềm năng của lô đất.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá khoảng 2 – 3 tỷ, bạn có thể đưa ra lý do:
- Giá thị trường khu vực hiện tại chưa có nhiều giao dịch lô đất 2 mặt tiền với giá vượt quá 110 triệu/m².
- Chi phí đầu tư xây dựng và khai thác sẽ cao do kích thước nở hậu và yêu cầu thiết kế đặc biệt cho 2 mặt tiền.
- Thời gian đầu tư dài hạn, cần tính toán kỹ lãi suất vay ngân hàng và rủi ro biến động thị trường.
Kết luận
Mức giá 23 tỷ đồng không phải là quá cao nếu bạn có kế hoạch đầu tư phát triển khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ tại khu vực Sơn Trà – Đà Nẵng, đặc biệt khi đất có 2 mặt tiền và vị trí gần biển. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, việc thương lượng giảm giá về mức 20 – 21 tỷ sẽ là lựa chọn hợp lý hơn.
