Nhận định về mức giá 13,8 tỷ cho nhà 3 tầng mặt tiền đường Nguyễn Xuân Khoát, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 13,8 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng diện tích 87 m², mặt tiền 5m tại vị trí gần biển Mỹ Khê, quận Sơn Trà được đánh giá là cao nhưng có thể hợp lý trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay.
Lý do:
- Vị trí vàng gần biển Mỹ Khê – một trong những bãi biển đẹp và thu hút khách du lịch lớn ở Đà Nẵng, giúp giá trị bất động sản tăng cao.
- Khu vực mặt tiền đường Nguyễn Xuân Khoát song song Phạm Văn Đồng và Dương Đình Nghệ – hai trục đường chính có lưu lượng giao thông và thương mại sầm uất.
- Nhà có 3 tầng, 4 phòng ngủ, diện tích 87 m² phù hợp cả mục đích ở và kinh doanh homestay, đáp ứng nhu cầu lưu trú cao tại khu phố Hàn.
- Pháp lý rõ ràng (sổ hồng chính chủ), đường trước nhà rộng 5,5m thuận tiện cho việc đỗ xe và di chuyển.
Phân tích và so sánh giá với thị trường thực tế
| Tiêu chí | Nhà Nguyễn Xuân Khoát (báo giá) | Nhà tương tự khu vực Sơn Trà | Nhà mặt tiền gần biển Mỹ Khê |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 87 | 80 – 90 | 85 – 95 |
| Số tầng | 3 | 3 | 3 – 4 |
| Giá (tỷ đồng) | 13,8 | 11 – 13 | 13 – 15 |
| Giá/m² (triệu đồng) | ~158,6 | 122 – 144 | 153 – 176 |
| Vị trí | Gần biển, phố Hàn sầm uất | Gần biển, cách trung tâm 1-2 km | Trực diện biển hoặc cách biển <100m |
| Tiện ích | Gần công viên, bãi biển, khu phố du lịch | Tiện ích cơ bản, không phải tuyến chính | Tiện ích cao cấp, nhiều dịch vụ du lịch |
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Xác minh sổ hồng chính chủ không có tranh chấp, nợ thuế hoặc quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất.
- Đánh giá hiện trạng nhà: Kiểm tra kết cấu, nội thất, sửa chữa cần thiết để tính chi phí đầu tư thêm nếu có ý định kinh doanh homestay hoặc cho thuê.
- Thẩm định vị trí thực tế: Xem xét mức độ sầm uất, an ninh, giao thông, tiện ích xung quanh có phù hợp với mục đích sử dụng hay không.
- Khảo sát thị trường: Tìm hiểu các bất động sản lân cận có giá và trạng thái tương tự để có cơ sở thương lượng giá tốt hơn.
- Khả năng sinh lời: Nếu đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh homestay, cần ước tính mức độ khai thác phòng, giá thuê trung bình để đánh giá dòng tiền.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá trung bình cho nhà mặt tiền 3 tầng diện tích tương tự tại khu vực Sơn Trà là khoảng 11 – 13 tỷ đồng. Mức giá đưa ra 13,8 tỷ hơi cao so với trung bình, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu:
- Nhà có vị trí cực kỳ đắc địa, gần biển và khu phố Hàn.
- Nhà mới, thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ, không cần sửa chữa lớn.
- Tiềm năng khai thác kinh doanh du lịch rất tốt.
Nếu không thuộc các trường hợp trên, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 12,5 tỷ đồng – đây là mức giá vừa phải, có thể thuyết phục chủ nhà dựa trên:
- So sánh giá thực tế các sản phẩm tương tự trong khu vực thấp hơn.
- Phân tích chi phí đầu tư thêm nếu cần cải tạo hoặc nâng cấp homestay.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, không phát sinh thủ tục rườm rà.
Thương lượng với chủ nhà nên tập trung vào các yếu tố như: tình hình thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn tương tự, khó khăn về thanh khoản nếu giá quá cao, và lợi ích khi bán nhanh để đầu tư dự án mới.
