Nhận định về mức giá 7,6 tỷ cho nhà mặt phố tại Phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức
Với diện tích đất 75m², mặt tiền 5m, tổng diện tích sử dụng 90m² trên 2 tầng, cùng vị trí đắc địa trên đường lớn có lưu lượng xe cộ cao, mức giá 7,6 tỷ đồng tương đương khoảng 101,33 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố trong khu vực Thành phố Thủ Đức hiện nay.
Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp nhà sở hữu mặt tiền đường lớn, có khả năng kinh doanh hoặc cho thuê với thu nhập ổn định 12 triệu/tháng, đồng thời pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ, giao dịch nhanh gọn.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Nhà mặt phố tương tự tại Thành phố Thủ Đức | Nhà trong hẻm hoặc đường nhỏ tại Thành phố Thủ Đức |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 | 60 – 80 | 60 – 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 90 | 80 – 100 | 70 – 90 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 101,33 | 80 – 110 | 50 – 70 |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 7,6 | 5 – 8,5 | 3,5 – 5 |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, xe tải tránh nhau | Mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh | Hẻm, đường nhỏ |
| Thu nhập cho thuê hàng tháng | 12 triệu | 10 – 15 triệu | 5 – 8 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng chính chủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Số tầng | 2 | 2 – 3 | 1 – 2 |
Những lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Kiểm tra kỹ sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và không có tranh chấp.
- Đánh giá khả năng sinh lời: Thu nhập cho thuê 12 triệu/tháng tương đương 144 triệu/năm, tỷ suất sinh lời khoảng 1,9%/năm, con số này khá thấp so với lãi vay ngân hàng, nên cần cân nhắc mục đích sử dụng (ở hay kinh doanh).
- Khả năng tăng giá: Vị trí mặt tiền đường lớn tại Thành phố Thủ Đức có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai gần do phát triển hạ tầng và đô thị hóa.
- Thẩm định thực tế: Tham khảo thêm các bất động sản tương tự, khảo sát trực tiếp khu vực để đánh giá môi trường sống, tiện ích xung quanh.
- Chi phí phát sinh: Cân nhắc chi phí sửa chữa, thuế phí chuyển nhượng và các chi phí liên quan khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích và so sánh, mức giá khoảng 6,8 – 7,0 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa giá thị trường và tiềm năng sinh lời của bất động sản này.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Thể hiện rõ sự hiểu biết về thị trường, đưa ra dẫn chứng các căn nhà mặt tiền tương tự có mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hiện tại, cần đầu tư thêm để tăng giá trị.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh khi giao dịch, giảm giá để bù đắp chi phí này.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, giao dịch minh bạch để chủ nhà có thể yên tâm.
Nếu chủ nhà không đồng ý giảm quá nhiều, bạn cũng có thể cân nhắc mức giá 7,2 tỷ như bước đệm để tiến gần đến thỏa thuận cuối cùng.
