Nhận định giá bán bất động sản tại Đường Dương Đình Nghệ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Với mức giá 18,8 tỷ đồng cho một khách sạn 7 tầng, 21 phòng, diện tích sử dụng 700 m² trên diện tích đất 110 m², tọa lạc tại vị trí đắc địa gần biển Mỹ Khê (200m), mức giá này có vẻ cao nhưng vẫn nằm trong ngưỡng hợp lý
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Tham khảo thị trường Đà Nẵng (Khách sạn, nhà mặt phố gần biển Mỹ Khê) |
|---|---|---|
| Giá bán | 18,8 tỷ đồng | 15 – 22 tỷ đồng tùy vị trí và chất lượng |
| Diện tích sử dụng | 700 m² (7 tầng x 100 m²/sàn) | 500 – 800 m² |
| Giá/m² sử dụng | ~26,86 triệu đồng/m² | 20 – 30 triệu đồng/m² |
| Diện tích đất | 110 m² (6m x 18m) | 80 – 150 m² |
| Giá/m² đất | ~170,91 triệu đồng/m² | 140 – 200 triệu đồng/m² (vị trí biển, trung tâm Sơn Trà) |
| Số tầng | 7 tầng | 5 – 8 tầng phổ biến ở khu vực tương tự |
| Tiềm năng doanh thu | 60 – 80 triệu đồng/tháng | 50 – 100 triệu đồng/tháng tùy mùa và vận hành |
| Pháp lý | Đã có sổ | Yêu cầu bắt buộc, nhiều bất động sản chưa hoàn thiện giấy tờ |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 18,8 tỷ đồng tương ứng với giá đất có phần cao do vị trí gần biển Mỹ Khê, quận Sơn Trà – khu vực được xem là có giá đất đắt đỏ tại Đà Nẵng. Giá/m² sử dụng cũng nằm trong khoảng trung bình khá, phù hợp với nhà mặt phố, nhiều tầng, nội thất đầy đủ và đã khai thác kinh doanh hiệu quả với doanh thu hàng tháng ổn định. Điều này cho thấy giá không bị đẩy lên quá cao so với thị trường.
Tuy nhiên, để xác định có nên xuống tiền hay không, cần cân nhắc thêm:
- Hiệu quả doanh thu hiện tại so với chi phí vận hành và tiềm năng phát triển kinh doanh.
- Chi phí bảo trì, nâng cấp khách sạn trong tương lai do toà nhà đã 7 tầng và có nhiều phòng.
- Khả năng pháp lý minh bạch, không vướng mắc quy hoạch hay tranh chấp.
- Tiềm năng tăng giá bất động sản khu vực trong 3-5 năm tới dựa trên quy hoạch và phát triển hạ tầng.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn khoảng 17,5 – 18 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 5-7% so với giá chào bán. Lý do:
- Khả năng thương lượng giảm giá do chi phí bảo trì và nâng cấp tiềm năng.
- Thị trường có nhiều lựa chọn tương đương, tạo điều kiện thương lượng nếu người bán muốn bán nhanh.
- Giá đề xuất vẫn đảm bảo lợi ích cho bên bán trong bối cảnh giá đất đang có xu hướng ổn định.
Khi tiếp xúc chủ nhà, nên trình bày rõ:
- Cam kết thanh toán nhanh và minh bạch.
- Phân tích chi tiết chi phí sau mua, làm căn cứ cho việc đề nghị giảm giá.
- So sánh thị trường để thể hiện đề xuất giá dựa trên dữ liệu thực tế.
Kết luận
Mức giá 18,8 tỷ đồng cho khách sạn 7 tầng gần biển Mỹ Khê được đánh giá là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt nếu bạn đánh giá cao tiềm năng khai thác kinh doanh dài hạn. Tuy nhiên, việc thương lượng giảm giá nhẹ sẽ giúp tối ưu hóa đầu tư và giảm thiểu rủi ro về chi phí bảo trì, nâng cấp trong tương lai. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ pháp lý và khảo sát thực tế để đảm bảo an toàn khi xuống tiền.
