Nhận định mức giá
Giá bán 67 tỷ đồng cho khách sạn mặt biển đường Trần Phú, diện tích 92,6 m² là mức giá rất cao. Tuy nhiên, đây là khu vực đắc địa bậc nhất tại Nha Trang, với mặt tiền gần 12 mét và vị trí sát biển, giá đất tại đây luôn duy trì ở mức rất cao. Việc tặng kèm khách sạn 8 tầng, 29 phòng cũng là điểm cộng lớn cho nhà đầu tư. Nhưng cần lưu ý khách sạn hiện đang ngưng hoạt động và chi phí nâng cấp PCCC theo quy định mới khoảng 1,5 tỷ đồng sẽ là khoản đầu tư thêm cần tính toán.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | Tham khảo bất động sản tương đồng |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Trần Phú, mặt biển, phường Lộc Thọ, Nha Trang | Đường Trần Phú, các đoạn gần biển, phường Lộc Thọ hoặc Vĩnh Nguyên |
| Diện tích đất | 92,6 m², ngang gần 12m | 80 – 100 m², ngang 8 – 12 m |
| Giá bán | 67 tỷ đồng (chỉ tính đất) | 50 – 65 tỷ đồng cho đất cùng vị trí, diện tích tương đương (thị trường 2024) |
| Giá đất/m² | Khoảng 723 triệu đồng/m² | Khoảng 550 – 700 triệu đồng/m² |
| Pháp lý | Sổ đỏ, đã hoàn công | Pháp lý rõ ràng tương tự |
| Tiện ích & tình trạng | Khách sạn 8 tầng, 29 phòng, hiện ngưng hoạt động, PCCC cũ cần nâng cấp 1,5 tỷ | Khách sạn tương tự đang hoạt động hoặc cần sửa chữa nhẹ |
| Thu nhập cho thuê hiện tại | 80 triệu đồng/tháng (tầng trệt) | 100 – 150 triệu đồng/tháng cho khách sạn hoạt động tốt |
Những lưu ý quan trọng khi cân nhắc xuống tiền
- Chi phí đầu tư nâng cấp PCCC: Khoảng 1,5 tỷ đồng cần đầu tư ngay để đảm bảo khách sạn hoạt động hợp pháp theo quy định mới.
- Tình trạng khách sạn hiện tại: Khách sạn đang ngưng hoạt động, cần đánh giá lại chi phí sửa chữa, bảo trì và thời gian phục hồi hoạt động.
- Khả năng sinh lời: Thu nhập cho thuê tầng trệt 80 triệu/tháng là khá thấp so với tiềm năng mặt bằng và khu vực; cần tính toán lại dự báo thu nhập sau khi nâng cấp và khai thác toàn bộ khách sạn.
- Pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ và hoàn công là điểm thuận lợi lớn, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- So sánh với thị trường: Giá đất/m² đang cao hơn mức phổ biến tại khu vực, cần thương lượng để có mức giá phù hợp hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 60 – 62 tỷ đồng là hợp lý hơn, phản ánh đúng giá trị thực của đất và tài sản hiện trạng, đồng thời tính toán thêm chi phí nâng cấp và sửa chữa khách sạn. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư và hợp lý với nhà đầu tư mua để kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn.
Để thuyết phục chủ đầu tư:
- Trình bày rõ các khoản chi phí phát sinh như nâng cấp PCCC, sửa chữa khách sạn đang ngưng hoạt động.
- Đề cập đến mức giá thị trường đất nền cùng khu vực và các giao dịch tương tự gần đây làm bằng chứng.
- Nhấn mạnh khả năng thanh toán nhanh, giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để tiết kiệm thời gian và chi phí môi giới.
- Đề xuất ký hợp đồng đặt cọc ngay với mức giá đề xuất để tạo sự chắc chắn, đồng thời cho chủ đầu tư thời gian cân nhắc.
