Nhận định mức giá 5,8 tỷ cho nhà ngõ hẻm tại đường Nguyễn Thị Định, Phường Bình Trưng Tây, TP Thủ Đức
Mức giá 5,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 56 m², diện tích sử dụng 102 m², giá khoảng 103,57 triệu/m² là mức giá khá cao trong bối cảnh hiện nay của thị trường nhà hẻm tại khu vực này.
Nhà có 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, hướng Đông Nam, nội thất hoàn thiện cơ bản, hẻm xe hơi, vị trí thuận tiện với ô tô đậu sân và chỉ cách hẻm ô tô lớn 20m. Sổ hồng riêng, pháp lý đầy đủ, mua bán an toàn.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Nhà phân tích | Nhà tham khảo khu vực TP Thủ Đức (Nguyễn Thị Định, Quận 2 cũ) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 | 50 – 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 102 | 80 – 110 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5.8 | 4.5 – 5.5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 103.57 | 65 – 85 |
| Loại hình nhà | Nhà ngõ, hẻm xe hơi | Nhà ngõ, hẻm xe máy hoặc xe hơi nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn chỉnh | Tương tự |
| Nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện hoặc thô |
| Vị trí hẻm | Hẻm ô tô đậu sân, cách hẻm ô tô lớn 20m | Hẻm nhỏ hơn, xe máy phổ biến hơn |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 5,8 tỷ đồng là mức giá cao hơn khoảng 5-20% so với các căn nhà cùng khu vực có diện tích tương tự, vị trí hẻm hơi nhỏ nhưng xe hơi có thể đậu sân. Đây là điểm cộng giúp tăng giá trị so với các căn trong hẻm xe máy.
Nhưng xét về giá trên mỗi mét vuông sử dụng, 103,57 triệu/m² là khá cao, bởi các nhà cùng phân khúc thường dao động từ 65-85 triệu/m². Điều này cho thấy nhà đang được định giá cao hơn mặt bằng chung.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ về tính pháp lý, bên cạnh sổ hồng riêng, cần xác nhận không có tranh chấp, quy hoạch hay lộ giới ảnh hưởng;
- Kiểm tra hiện trạng công trình, chất lượng xây dựng, nội thất hoàn thiện như mô tả;
- Xem xét kỹ vị trí chính xác trong hẻm, tình trạng giao thông, an ninh, tiện ích xung quanh;
- Thương lượng trực tiếp với chủ nhà để nắm bắt mức độ cần bán, thời gian bán và khả năng giảm giá;
- So sánh thêm các bất động sản tương tự mới được chào bán hoặc vừa giao dịch thành công.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên ở khoảng 5,0 – 5,3 tỷ đồng để phù hợp với mức giá trung bình khu vực, đồng thời vẫn đảm bảo vị trí và tiện ích của căn nhà.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể dùng các luận điểm sau:
- Thể hiện bạn là người mua nghiêm túc, có khả năng thanh toán nhanh;
- Chỉ ra mức giá trung bình các căn tương tự trong khu vực thấp hơn khá nhiều, ví dụ 4,5-5,5 tỷ với các nhà hẻm xe hơi nhỏ;
- Nêu lý do nhà hoàn thiện cơ bản, chưa trang bị nội thất cao cấp, nên giá cần hợp lý hơn;
- Đề nghị thương lượng để cả hai bên cùng có lợi, tránh để nhà bị treo lâu trên thị trường;
- Đề xuất ký hợp đồng đặt cọc nhanh chóng để thể hiện thiện chí.
