Nhận định về mức giá 615 tỷ cho lô đất 8000m² mặt tiền đường số 35, phường Cát Lái, Tp Thủ Đức
Với diện tích 8000 m² đất thổ cư mặt tiền, vị trí ngay khu vực Cát Lái, Tp Thủ Đức (trước đây thuộc Quận 2) – một trong những vùng đang phát triển mạnh mẽ và có cơ hội tăng giá cao trong tương lai gần, mức giá 615 tỷ tương đương khoảng 76,88 triệu đồng/m² là mức giá khá cao.
Phân tích mức giá này có hợp lý hay không cần dựa vào các yếu tố:
- Vị trí và tiềm năng khu vực: Cát Lái đang thu hút nhiều dự án hạ tầng giao thông và phát triển đô thị, đặc biệt gần các dự án khu đô thị mới, cảng biển và trung tâm tài chính tương lai.
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ đỏ, giấy phép xây dựng (GPXD) hết hạn nhưng cam kết cấp lại trong 30-45 ngày, đây là điểm cộng lớn về tính pháp lý, giảm rủi ro cho nhà đầu tư.
- Quy hoạch xây dựng: GPXD dự kiến 1 hầm, 25 tầng, phù hợp với quy hoạch phát triển căn hộ cao tầng, có PCCC đầy đủ.
- So sánh với giá đất xung quanh:
So sánh giá đất khu vực Cát Lái và Tp Thủ Đức
| Vị trí | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 35, Phường Cát Lái | Đất thổ cư mặt tiền | 8000 | 76,88 | 615 | Giá dự án, có GPXD 25 tầng |
| Đường ven sông, Phường Cát Lái | Đất thổ cư | 3000 | 55 – 65 | 165 – 195 | Giá thị trường, chưa có GPXD cao tầng |
| Khu đô thị mới Thủ Thiêm | Đất xây căn hộ cao tầng | 1000 | 150 – 200 | 150 – 200 | Vị trí trung tâm, giá cao cấp |
| Đường số 7, Phường Cát Lái | Đất thổ cư mặt tiền | 5000 | 60 – 70 | 300 – 350 | Giá thị trường, pháp lý ổn định |
Nhận xét chi tiết
– Mức giá 615 tỷ tương đương 76,88 triệu/m² cao hơn giá đất khu vực lân cận cùng loại khoảng 10-20%. Tuy nhiên, đây là đất có GPXD 25 tầng (mặc dù hết hạn nhưng cam kết cấp mới) nên giá có thể được tính thêm giá trị quyền xây dựng cao tầng, điều mà đất thông thường chưa có phép chưa có.
– Giá đất tại khu đô thị trung tâm Thủ Thiêm cao hơn rất nhiều (150-200 triệu/m²), nên nếu so với khu vực này, mức giá trên là hợp lý trong bối cảnh khu Cát Lái đang phát triển và có tiềm năng tăng giá.
– Tính pháp lý đầy đủ, diện tích lớn cùng vị trí mặt tiền giúp tài sản này có tính thanh khoản tốt hơn.
Những lưu ý cần thiết nếu muốn xuống tiền
- Xác nhận lại thời hạn cấp phép xây dựng mới, khả năng cấp phép có bị vướng quy hoạch hay không.
- Kiểm tra kỹ các khoản nợ, khoản vay ngân hàng liên quan đến tài sản, vì đây là bất động sản xử lý nợ bank.
- Kiểm tra xem có ràng buộc gì về chuyển nhượng hay cam kết nào với ngân hàng, chủ đầu tư cũ.
- Đàm phán rõ ràng các điều khoản thanh toán, đặt cọc, và tỷ lệ góp vốn (như cam kết 30% cọc trong 24h).
- Đánh giá kỹ tình trạng pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng, PCCC để tránh rủi ro bị đình chỉ hoặc không cấp phép.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư
Với mức giá đang chào 615 tỷ, nếu bạn muốn thương lượng để có giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức giá khoảng 550 – 570 tỷ đồng tương đương 69 – 71 triệu/m². Đây là mức giá giảm khoảng 7-10%, hợp lý để chủ đầu tư cân nhắc vì:
- Giấy phép xây dựng hiện hết hạn và cần thời gian để cấp mới, gây rủi ro và chi phí phát sinh.
- Thị trường đang có nhiều lựa chọn khác trong khu vực giá rẻ hơn cho đất thổ cư chưa có GPXD cao tầng.
- Việc giảm giá sẽ giúp bạn có thêm ngân sách để xử lý các thủ tục cấp phép mới hoặc đầu tư xây dựng.
Thuyết phục chủ đầu tư bằng cách nhấn mạnh:
- Khả năng thanh khoản nhanh, giảm rủi ro cho họ khi giải quyết nợ bank.
- Bạn là nhà đầu tư có năng lực tài chính, cam kết thanh toán nhanh, giúp giải quyết nhanh vấn đề nợ.
- Đề nghị hợp tác lâu dài nếu có các dự án khác trong tương lai.
