Nhận định mức giá
Giá 4,39 tỷ cho căn nhà diện tích sử dụng 77,2 m² tại Phú Nhuận là mức giá khá cao, tương đương khoảng 227,46 triệu/m². Tuy nhiên, với vị trí tại trung tâm Quận Phú Nhuận – khu vực có giá đất và nhà ở luôn ở mức cao, mức giá này có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định.
Nhà có pháp lý đầy đủ, sổ hồng rõ ràng, xây dựng kiên cố 1 trệt 2 lầu 1 sân thượng trong ngõ ba gác, rất thuận tiện di chuyển và có thể cải tạo tăng thêm phòng ngủ. Đây là điểm cộng giúp tăng giá trị bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem (199/8 Phùng Văn Cung) | Tham khảo khu vực Phú Nhuận (tính trung bình) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 19.3 | 50 – 70 | Nhà nhỏ, hẹp ngang (2.8m), nở hậu – hạn chế trong xây dựng và sử dụng. |
| Diện tích sử dụng (m²) | 77.2 | 70 – 120 | Diện tích sử dụng khá hợp lý cho nhà phố nội thành. |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 4.39 | 3.5 – 7 (tùy điều kiện và diện tích) | Giá nằm trong khoảng trung bình cao do diện tích nhỏ nhưng vị trí đẹp. |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 227.46 | 150 – 250 | Giá/m² cao nhưng chưa vượt ngưỡng khu vực trung tâm Phú Nhuận. |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Điểm cộng lớn, đảm bảo an toàn giao dịch. |
| Hướng nhà | Nam | Đa dạng | Hướng nhà phù hợp với nhiều người, không gây hạn chế. |
| Tình trạng nhà | Hoàn thiện cơ bản, bê tông cốt thép | Đa dạng | Nhà xây kiên cố, có thể dọn vào ở hoặc cải tạo. |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, đặc biệt phần đất nở hậu và giấy tờ liên quan để tránh tranh chấp.
- Xác minh tình trạng thực tế của nhà, hệ thống điện nước, kết cấu bê tông để tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Thực tế hẻm ba gác có thể gây hạn chế trong việc di chuyển xe cộ lớn, cần cân nhắc nhu cầu sử dụng.
- Thương lượng để chủ nhà cho phép kiểm tra kỹ hoặc hỗ trợ cải tạo nếu mua làm nơi ở hoặc cho thuê.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hiện tại có thể xem là hơi cao3,8 – 4 tỷ đồng để có sự chênh lệch đủ hấp dẫn, đồng thời:
- Nhấn mạnh hạn chế về diện tích đất nhỏ, hẻm ba gác khó khăn trong di chuyển.
- Đề cập tới chi phí cần thiết để cải tạo, nâng cấp nhà ở phù hợp nhu cầu.
- So sánh các sản phẩm tương đương có diện tích đất lớn hơn hoặc vị trí tốt hơn trong khu vực.
- Đưa ra thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để tăng sức hấp dẫn cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà không giảm giá, cần cân nhắc kỹ mức độ phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính, tránh mua với giá vượt quá giá trị thực tế.
