Nhận xét về mức giá 24,9 tỷ đồng cho lô đất 114 m² tại đường Dương Đình Nghệ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 24,9 tỷ đồng cho lô đất diện tích 114 m² tại vị trí gần biển Mỹ Khê, trung tâm phố Hàn là mức giá khá cao, tương đương khoảng 218 triệu/m². Tuy nhiên, với vị trí đắc địa, mặt tiền rộng 6,3 m, lô đất góc 2 mặt tiền và nằm trong khu vực du lịch phát triển mạnh, mức giá này có thể được xem xét trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin lô đất | Giá tham khảo khu vực (triệu đồng/m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 114 m² | Không áp dụng | Diện tích vừa phải, phù hợp xây khách sạn căn hộ dịch vụ |
| Chiều ngang | 6,3 m | Không áp dụng | Rộng, dễ thiết kế, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, sát biển Mỹ Khê, trung tâm phố Hàn | 180 – 210 triệu/m² (theo các giao dịch gần đây tại Sơn Trà) | Vị trí cực kỳ đắc địa, tiềm năng khai thác du lịch cao |
| Đường trước nhà | 7,5 m, có vỉa hè | Không áp dụng | Thuận tiện giao thông, phù hợp kinh doanh |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng | Không áp dụng | Yếu tố quan trọng đảm bảo tính pháp lý an toàn |
| Giá yêu cầu | 24,9 tỷ đồng (~218 triệu/m²) | 180 – 210 triệu/m² | Giá đề xuất hiện cao hơn 5-20% so với giá thị trường |
Nhận định mức giá và đề xuất
Việc mua lô đất với mức giá 24,9 tỷ đồng chỉ hợp lý nếu người mua có kế hoạch phát triển dự án kinh doanh quy mô lớn, khai thác du lịch hiệu quả như xây khách sạn 7 tầng, căn hộ dịch vụ, nhà hàng, spa… Lô đất có lợi thế góc 2 mặt tiền, vị trí sát biển Mỹ Khê, cách trục chính Phạm Văn Đổng vài bước chân, rất thuận tiện giao thông và thu hút khách du lịch.
Nếu mục tiêu đầu tư là dài hạn và tận dụng tối đa tiềm năng khai thác dòng tiền từ du lịch, thì mức giá này có thể được xem xét. Tuy nhiên, so với giá thị trường khu vực Sơn Trà, mức giá khoảng 180-210 triệu/m² đang phổ biến hơn, do đó bạn có thể thương lượng với chủ nhà giảm giá khoảng 10-15%, tức khoảng 21,5 – 22,5 tỷ đồng.
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ đất rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Xem xét quy hoạch chi tiết khu vực, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.
- Thẩm định kỹ khả năng sinh lời dự án, chi phí xây dựng, vận hành mô hình kinh doanh.
- Đánh giá kỹ vị trí thực tế, môi trường xung quanh về yếu tố du lịch và hạ tầng.
- Thương lượng giá cả dựa trên giá thị trường, đặc điểm lô đất và tiềm năng khai thác.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản giảm giá
Bạn có thể trình bày với chủ nhà dựa trên các luận điểm sau:
- So sánh giá tương tự tại khu vực Quận Sơn Trà cho lô đất có vị trí tương đương hoặc tốt hơn.
- Phân tích chi phí đầu tư xây dựng dự án khách sạn cao tầng, cần nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
- Đề cập đến sự biến động của thị trường bất động sản và rủi ro trong ngành du lịch do các yếu tố khách quan (dịch bệnh, chính sách).
- Đưa ra đề xuất mức giá hợp lý hơn (ví dụ 22 tỷ đồng) để cùng tối ưu lợi ích cho cả hai bên.
