Nhận định về mức giá 18,8 tỷ cho căn CHDV tại Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú
Mức giá 18,8 tỷ đồng tương đương khoảng 156,67 triệu/m² là mức giá khá cao cho khu vực Tân Phú hiện nay. Tuy nhiên, căn nhà có nhiều ưu điểm nổi bật như:
- Diện tích sử dụng lớn: 600 m², với cấu trúc 6 tầng, nhiều phòng ngủ (>10) và phòng vệ sinh (>6), phù hợp cho mục đích cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV).
- Vị trí đắc địa, chỉ cách mặt tiền 30m, đường rộng xe tải ra vào thuận tiện, gần các tiện ích như trường học, chợ, trung tâm thương mại, và di chuyển sân bay chỉ 10 phút.
- Đang cho thuê với doanh thu trên 100 triệu/tháng, mang lại nguồn thu nhập ổn định, giúp giảm thiểu rủi ro khi đầu tư.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, tránh các vấn đề về pháp lý khi giao dịch.
Những điểm trên giúp giải thích phần nào mức giá cao hơn mặt bằng chung khu vực. Vì vậy, mức giá này có thể xem là hợp lý nếu nhà đầu tư chú trọng vào dòng tiền cho thuê và vị trí thuận lợi.
So sánh mức giá với thị trường khu vực Quận Tân Phú
| Tiêu chí | CHDV 6 tầng Tân Sơn Nhì (BĐS phân tích) | Nhà 6 tầng khu Tân Phú, diện tích ~120 m² | Nhà phố mặt tiền Tân Phú, diện tích ~120 m² |
|---|---|---|---|
| Giá bán (tỷ đồng) | 18,8 | 13 – 16 | 20 – 25 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 156,67 | 108 – 133 | 166 – 208 |
| Diện tích đất (m²) | 120 | 100 – 130 | 120 – 150 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích & vị trí | Gần mặt tiền, đường rộng xe tải, hẻm xe hơi | Ngõ nhỏ, ít tiện ích | Mặt tiền đường lớn |
| Tiềm năng cho thuê | Đang cho thuê >100 triệu/tháng | Ít căn hộ cho thuê | Phù hợp kinh doanh, cho thuê văn phòng |
Phân tích chi tiết và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Mặc dù giá/m² cao hơn mức trung bình khu vực, nhưng với đặc điểm là căn CHDV 6 tầng, diện tích sử dụng lớn, doanh thu thuê ổn định, vị trí chỉ cách mặt tiền 30m, có đường rộng xe tải, thì mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền thuê dài hạn.
Tuy nhiên, cần lưu ý:
- Xác thực hợp đồng thuê hiện tại, xem xét tình trạng pháp lý và uy tín khách thuê để đảm bảo dòng thu nhập ổn định.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà 6 tầng, tránh phát sinh chi phí lớn.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy đảm bảo an toàn và hợp pháp.
- Phân tích khả năng tăng giá BĐS khu vực trong tương lai để đảm bảo khả năng sinh lời khi bán lại.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Trong bối cảnh thị trường hiện tại và so với các căn tương tự tại Tân Phú, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 16 – 17 tỷ đồng. Đây là mức giá vừa đảm bảo lợi nhuận cho người mua khi tính toán dòng tiền thuê và tiềm năng tăng giá, vừa hợp lý hơn so với giá chào bán.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Lấy dẫn chứng từ bảng so sánh giá khu vực và các căn tương tự đã giao dịch thành công.
- Nêu rõ chi phí vận hành, rủi ro liên quan đến việc quản lý căn hộ dịch vụ nhiều phòng.
- Phân tích khả năng tài chính và khả năng thanh toán nhanh của người mua để tạo sự tin tưởng.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không cần hỗ trợ vay ngân hàng để giảm rủi ro và thủ tục cho bên bán.
