Nhận định tổng quan về mức giá 21 tỷ đồng cho tòa nhà 5 tầng mặt phố Đặng Vũ Hỷ, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 21 tỷ đồng cho bất động sản này là tương đối hợp lý trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay, đặc biệt vị trí nằm sát Võ Văn Kiệt, trung tâm quận Sơn Trà, cách biển Mỹ Khê chỉ 500m. Tuy nhiên, để đánh giá kỹ hơn, cần phân tích chi tiết dựa trên các yếu tố vị trí, diện tích, công năng và tiềm năng dòng tiền.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng phát triển
Đường Đặng Vũ Hỷ nằm ở khu vực trung tâm quận Sơn Trà, gần trục đường Võ Văn Kiệt – tuyến đường huyết mạch ven biển, thuận tiện kết nối với các khu vực trọng điểm của Đà Nẵng như trung tâm thành phố, sân bay, các bãi biển nổi tiếng. Vị trí này thích hợp để khai thác dịch vụ lưu trú, căn hộ cho thuê hoặc kinh doanh khách sạn.
Cách biển Mỹ Khê chỉ 500m, là một trong những bãi biển đẹp và thu hút khách du lịch hàng đầu Đà Nẵng, tăng giá trị khai thác bất động sản nghỉ dưỡng, lưu trú.
2. Diện tích và công năng sử dụng
| Thông số | Giá trị | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 115 m² (5m x 23m) | Diện tích đủ rộng, phù hợp xây dựng 5 tầng với 7 căn hộ độc lập |
| Số tầng | 5 tầng | Đủ để tối đa hóa không gian cho thuê, đồng thời không vượt quá chiều cao tối đa cho phép ở khu vực này |
| Số căn hộ | 7 căn hộ full nội thất | Có thể khai thác cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, tạo dòng tiền ổn định |
| Dòng tiền | 50 triệu đồng/tháng | Cho thấy khả năng cho thuê tốt, tỷ suất sinh lời sơ bộ khoảng 2.86%/năm trên giá bán |
| Pháp lý | Sổ hồng / sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch và thế chấp ngân hàng |
3. So sánh giá thị trường khu vực Sơn Trà
Dưới đây là bảng so sánh giá bán các bất động sản tương tự tại khu vực quận Sơn Trà:
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Vị trí | Giá bán (tỷ đồng) | Đơn giá (triệu/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Nhà 5 tầng mặt phố, 7 căn hộ | 115 | Đặng Vũ Hỷ, gần biển Mỹ Khê | 21 | 182.6 |
| Nhà mặt tiền Võ Văn Kiệt, 4 tầng | 100 | Quận Sơn Trà | 17 | 170 |
| Nhà phố 5 tầng, căn hộ cho thuê | 120 | Gần biển Mỹ Khê | 23 | 191.7 |
Nguồn: Tổng hợp dữ liệu giao dịch thực tế gần đây tại Đà Nẵng (2023-2024)
4. Đánh giá giá bán và đề xuất
Giá 21 tỷ đồng tương đương 182.6 triệu/m² là mức giá chấp nhận được đối với vị trí trung tâm, gần biển và có dòng tiền thuê 50 triệu/tháng. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (khoảng 2.86%/năm) còn ở mức trung bình, chưa quá hấp dẫn nếu so với các kênh đầu tư khác.
Do đó, nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên dòng tiền ổn định và khả năng tăng giá trong tương lai, giá này có thể xem xét. Nếu bạn muốn tối ưu hóa lợi nhuận, có thể thương lượng giảm nhẹ từ 5-7% (tương đương khoảng 19.5 – 20 tỷ đồng) để cải thiện tỷ suất sinh lời.
5. Lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ đỏ/sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp hay ràng buộc nào.
- Đánh giá hiện trạng xây dựng, nội thất, hệ thống điện nước, và khả năng sửa chữa nếu cần.
- Xác nhận dòng tiền cho thuê thực tế, hợp đồng thuê hiện tại và khách thuê.
- Tham khảo thêm ý kiến chuyên gia pháp lý và bất động sản tại địa phương.
- Đàm phán giá dựa trên các thông tin và so sánh thị trường, ưu tiên giảm giá để nâng cao hiệu quả đầu tư.
6. Chiến lược thuyết phục chủ nhà
Để thương lượng thành công mức giá hợp lý hơn, bạn có thể dựa trên các luận điểm sau:
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại còn thấp, nên cần mức giá giảm để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Đưa ra các so sánh giá thị trường tương tự cho thấy mức giá 19.5-20 tỷ là hợp lý.
- Chứng minh khả năng thanh toán nhanh, không phát sinh rủi ro pháp lý và thủ tục nhanh gọn nếu chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất.
- Nhấn mạnh mục tiêu đầu tư dài hạn, cam kết giữ gìn và phát triển tài sản, tạo lợi ích bền vững cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 21 tỷ đồng cho tòa nhà 5 tầng, diện tích 115 m² tại Đặng Vũ Hỷ, Sơn Trà, Đà Nẵng là hợp lý nếu bạn chấp nhận tỷ suất sinh lời cho thuê khoảng 2.8%/năm và ưu tiên vị trí trung tâm gần biển. Tuy nhiên, để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, bạn nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 19.5-20 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và dòng tiền thuê thực tế trước khi quyết định xuống tiền.
