Nhận xét về mức giá 26 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Hải Hồ, Hải Châu, Đà Nẵng
Mức giá 26 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 4 tầng, diện tích 255 m² tại vị trí trung tâm Hải Châu là mức giá khá cao nhưng không hoàn toàn phi lý. Vị trí ngay tại trung tâm quận Hải Châu, khu vực dân cư sầm uất và có tiềm năng kinh doanh, kết hợp với tài sản hiện hữu gồm 25 phòng trọ cao cấp đang cho thuê kín phòng với dòng tiền cho thuê khoảng 100 triệu/tháng là điểm cộng lớn.
Tuy nhiên, xét về mặt diện tích mặt tiền chỉ 4m, chiều dài 41m, thì tài sản có lợi thế chiều sâu nhưng chiều ngang hẹp, kém phù hợp cho các mô hình kinh doanh mặt phố thông thường cần mặt tiền rộng. Điều này có thể ảnh hưởng tới giá trị khai thác mặt bằng trực tiếp.
Giá 26 tỷ tương đương khoảng 102 triệu/m² đất, đây là mức giá khá cao cho thị trường Hải Châu hiện nay nhưng có thể chấp nhận được nếu xét cả giá trị khai thác cho thuê phòng trọ lâu dài và tiềm năng phát triển.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Tài sản đang bán | Tham khảo thị trường Hải Châu (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 255 | 150 – 300 (nhà phố trung tâm) |
| Chiều ngang (m) | 4 | 5 – 7 (nhà mặt tiền kinh doanh tốt) |
| Giá đất/m² (triệu đồng) | ~102 | 60 – 90 (mức phổ biến khu trung tâm Hải Châu) |
| Số lầu | 4 | 2 – 4 |
| Số phòng trọ/căn hộ cho thuê | 25 phòng trọ cao cấp, thu nhập ~100 triệu/tháng | Ít nhà có quy mô phòng trọ lớn, thu nhập dao động 50 – 80 triệu/tháng |
| Tiềm năng kinh doanh & cho thuê | Rất cao, full phòng, hợp đồng dài hạn | Phụ thuộc vào vị trí, mặt tiền và quản lý tòa nhà |
Lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quy hoạch khu vực, xem có bị quy hoạch giải tỏa hay không.
- Đánh giá hiện trạng tài sản: Kiểm tra chất lượng xây dựng, hiện trạng phòng trọ, hợp đồng thuê đang có để đảm bảo thu nhập đúng như cam kết.
- Nhu cầu và kế hoạch sử dụng: Nếu mua để đầu tư cho thuê phòng trọ thì dòng tiền hiện tại rất tốt, cần xem xét khả năng duy trì và phát triển.
- Khả năng thương lượng giá: Giá cao hơn mặt bằng thị trường, nên thương lượng giảm giá dựa trên chiều ngang hẹp và chi phí duy trì vận hành phòng trọ.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, giá hợp lý hơn có thể dao động từ 22 – 24 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng tiềm năng khai thác kinh doanh, nhưng cũng bù đắp phần hạn chế về mặt tiền hẹp và rủi ro thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trình bày các luận điểm sau:
- Chiều ngang mặt tiền chỉ 4m hạn chế khả năng mở rộng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng thương mại.
- Chi phí cải tạo hoặc bảo trì để giữ chất lượng phòng trọ cao cấp trong dài hạn là khá lớn.
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có mức giá đất khoảng 60 – 90 triệu/m², đề xuất giá 22-24 tỷ là hợp lý và nhanh chóng chốt giao dịch.
- Cam kết mua nhanh, thanh toán rõ ràng, giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà.
Kết luận: Nếu bạn đầu tư cho thuê phòng trọ thì tài sản này rất tiềm năng, dòng tiền ổn định nên mức giá 26 tỷ có thể cân nhắc nhưng cần thẩm định kỹ. Nếu mua để kinh doanh mặt tiền hoặc đầu tư lâu dài thì nên thương lượng giảm giá về khoảng 22 – 24 tỷ để phù hợp với thị trường hiện tại và hạn chế về mặt bằng.
