Nhận định về mức giá thuê 18 triệu/m²/tháng
Mức giá 18 triệu đồng/m²/tháng cho nhà mặt phố cho thuê tại vị trí trung tâm quận Đống Đa, Hà Nội, là mức giá rất cao, thậm chí vượt xa mặt bằng giá thuê phổ biến tại khu vực này. Đặc biệt khi xét đến diện tích thực tế chỉ 25 m² (chiều ngang 3,3m và chiều dài 8m), tổng diện tích thuê thực tế rất nhỏ so với mô tả 100m² trong quảng cáo, khiến tổng tiền thuê hàng tháng lên đến 450 triệu đồng, là con số rất lớn cho mặt bằng cho thuê tại Đống Đa.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS được cung cấp | Giá thuê tham khảo tại khu vực Đống Đa (m2/tháng) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Số 144 Lê Duẩn, Khâm Thiên, Đống Đa | 15 – 30 triệu/m²/tháng (mặt phố trung tâm, đắc địa) | Vị trí gần ngã tư Khâm Thiên – Lê Duẩn rất đắc địa, phù hợp kinh doanh. Giá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu mặt bằng đủ rộng và tiện ích kèm theo. |
| Diện tích | 25 m² (3.3m x 8m) | Không áp dụng giá theo m2 do diện tích nhỏ, thường tính giá thuê trọn gói | Diện tích nhỏ, không tương ứng với mô tả 100m². Thuê theo mét vuông ở diện tích nhỏ thường không phù hợp, dễ gây chi phí quá cao. |
| Mức giá | 18 triệu đồng/m²/tháng | Khoảng 7 – 10 triệu đồng/m²/tháng cho mặt phố nhỏ tại Đống Đa | Giá đưa ra cao hơn 2-3 lần so với mặt bằng chung, không hợp lý nếu xét theo diện tích và khả năng sinh lời. |
| Tiện ích và đặc điểm khác | Vỉa hè rộng, ô tô đỗ, 4 tầng, đa công năng | Tiện ích tốt, phù hợp kinh doanh đa ngành | Ưu điểm lớn giúp tăng giá trị thuê, nhưng không đủ để biện minh mức giá quá cao. |
Lưu ý khi quyết định thuê
- Xác thực diện tích thực tế thuê là 25 m² hay 100 m² để tránh nhầm lẫn, vì chênh lệch lớn ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê và khả năng kinh doanh.
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng (Sổ hồng/Sổ đỏ) và quyền sử dụng mặt bằng kinh doanh để đảm bảo không phát sinh tranh chấp.
- Đánh giá tiềm năng kinh doanh thực tế dựa trên lưu lượng người qua lại, đối tượng khách hàng và chi phí vận hành.
- Xem xét khả năng thương lượng giá thuê theo hợp đồng dài hạn để giảm chi phí.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá chung và diện tích thực tế, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 7 – 10 triệu đồng/m²/tháng. Với diện tích 25 m², tổng tiền thuê khoảng 175 – 250 triệu đồng/tháng là mức hợp lý, tương đương với giá thuê các mặt phố nhỏ trong khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Trình bày rõ ràng về mức giá thị trường và so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh diện tích thuê nhỏ, khiến giá thuê theo m2 trở nên rất cao, không tương xứng với khả năng kinh doanh.
- Đề xuất ký hợp đồng thuê dài hạn để đảm bảo chủ nhà có nguồn thu ổn định, từ đó dễ dàng giảm giá thuê.
- Đưa ra cam kết sử dụng mặt bằng hiệu quả, không làm hư hại tài sản, giảm rủi ro cho chủ nhà.
