Nhận định mức giá 19,35 tỷ đồng cho tòa nhà CCMN tại Tân Mai, Hoàng Mai, Hà Nội
Mức giá 19,35 tỷ đồng cho tòa nhà 6 tầng, diện tích 70m² tại vị trí gần phố Tân Mai là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay tại quận Hoàng Mai. Tuy nhiên, đây cũng không phải là mức giá quá đắt nếu xét đến các yếu tố đặc thù của tài sản như tòa nhà mới xây năm 2024, có thang máy, 9 căn hộ khép kín phù hợp khai thác cho thuê, vị trí cách phố chỉ 50m, ô tô đỗ cửa và ngõ thông thoáng.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Tòa nhà CCMN Tân Mai (BĐS đang bán) | Mức giá tham khảo các BĐS CCMN khu vực Hoàng Mai (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích sàn | 70 m² (mặt bằng), 6 tầng | 50 – 80 m²/mặt bằng; từ 4 đến 7 tầng |
| Số căn hộ khép kín | 9 căn hộ | 7 – 12 căn hộ |
| Vị trí | Cách phố 50m, ngõ ô tô tránh, ô tô 4 chỗ đỗ cửa | Gần trung tâm quận, ngõ ô tô, thuận tiện giao thông |
| Tiện ích | Thang máy, hành lang trước sau, cửa sổ phòng đầy đủ, sân thượng, chỗ để xe hơi | Thang máy phổ biến; sân thượng và chỗ để xe tùy từng dự án |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý đầy đủ, minh bạch |
| Giá bán | 19,35 tỷ đồng (~276 triệu/m² mặt bằng) | Khoảng 200 – 300 triệu/m² mặt bằng tùy vị trí và tiện ích |
Nhận xét và đánh giá
Mức giá trên 19 tỷ tương đương gần 280 triệu đồng/m² sàn xây dựng, nằm trong ngưỡng cao so với các tòa CCMN tương đương tại Hoàng Mai. Tuy nhiên, do tòa nhà còn mới xây năm 2024, có thang máy, 9 căn hộ khép kín thiết kế thoáng mát, vị trí gần phố và ô tô đỗ cửa thuận tiện, mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư có nhu cầu khai thác cho thuê lâu dài, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất quận Hoàng Mai ngày càng khan hiếm.
Nếu bạn muốn đầu tư để khai thác phòng trọ cho thuê, sản phẩm này có tiềm năng lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, bạn nên đặc biệt lưu ý các yếu tố sau:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt sổ hồng/sổ đỏ có rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Xác định chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà, thang máy, cũng như các chi phí thuế, phí liên quan.
- Đánh giá thị trường cho thuê khu vực Tân Mai hiện tại, tỷ lệ lấp đầy và mức giá cho thuê từng căn hộ.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, thiết kế nội thất căn hộ để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên so sánh thực tế và xu hướng giá thị trường, mức giá khoảng 17,5 – 18 tỷ đồng sẽ là con số hợp lý hơn, giúp cân đối giữa giá thành và tiềm năng sinh lời dự kiến. Mức giá này tương đương khoảng 250 – 260 triệu đồng/m² sàn, phù hợp với chất lượng công trình và vị trí hiện tại.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh tính thanh khoản của thị trường hiện tại có phần chững lại, cần mức giá hợp lý để nhanh chóng giao dịch.
- Đưa ra các khoản chi phí tiềm năng như bảo trì, vận hành tòa nhà, nâng cấp nội thất để thương lượng giảm giá.
- Cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo thiện cảm cho chủ nhà.
- Đề xuất mức giá dựa trên khảo sát các bất động sản tương tự trong cùng khu vực với tiện ích tương đương.
Kết luận
Mức giá 19,35 tỷ đồng là mức giá có thể chấp nhận được nếu bạn đánh giá cao vị trí, chất lượng xây dựng và tiềm năng khai thác cho thuê lâu dài. Tuy nhiên, nếu muốn tối ưu lợi nhuận và giảm rủi ro, bạn nên thương lượng để đưa giá về khoảng 17,5-18 tỷ đồng. Đồng thời không quên kiểm tra kỹ pháp lý, chi phí vận hành và thị trường cho thuê trước khi quyết định xuống tiền.