Nhận xét về mức giá 6,1 tỷ đồng cho nhà tại đường Lã Xuân Oai, TP. Thủ Đức
Mức giá 6,1 tỷ đồng cho căn nhà 67 m² đất, diện tích sử dụng 150 m², tương đương khoảng 91 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực TP. Thủ Đức nói chung và Quận 9 cũ nói riêng. Tuy nhiên, căn nhà có nhiều điểm cộng về thiết kế và vị trí:
- Nhà xây kiên cố, BTCT, diện tích sử dụng lớn với 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 WC, phòng thờ, sân thượng trước sau.
- Hẻm trước nhà rộng 6m, xe hơi ra vào thuận tiện, phù hợp để kinh doanh hoặc làm khách sạn.
- Đặc biệt có thang máy, một tiện ích hiếm có trong phân khúc nhà hẻm, giá trị thang máy được chủ nhà ước tính khoảng 600 triệu đồng.
- Vị trí gần Khu Công Nghệ Cao Samsung, Đại học FPT, chợ và các tiện ích thương mại như Vinmart, Bách Hóa Xanh, rất thuận tiện về giao thông và sinh hoạt.
Phân tích chi tiết so sánh giá và tiện ích
| Tiêu chí | Căn nhà đang bán (Lã Xuân Oai) | Tham khảo nhà tương tự khu vực TP. Thủ Đức |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 67 | 50 – 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 150 | 100 – 140 |
| Số tầng | 3 tầng + tum | 2 – 3 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,1 | 4,5 – 5,5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~91 | 65 – 85 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Tiện ích | Thang máy, hẻm xe hơi 6m, gần KCNC, Đại học FPT | Thường không có thang máy, hẻm nhỏ hơn, tiện ích ít hơn |
Đánh giá và lời khuyên
Mức giá 6,1 tỷ đồng có thể xem là hợp lý nếu bạn đánh giá cao tiện ích thang máy, vị trí gần KCNC và Đại học FPT, cũng như mục đích đầu tư kinh doanh hoặc mở khách sạn. Tuy nhiên, nếu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, mức giá này đang cao hơn mặt bằng khoảng 10-20%.
Ngoài ra, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ càng về pháp lý, đặc biệt quyền sở hữu thang máy và các phần xây dựng phụ trợ.
- Đánh giá tình trạng thực tế của thang máy, chi phí bảo trì, vận hành.
- So sánh năng lực phát triển hạ tầng xung quanh trong tương lai gần, khả năng tăng giá.
- Thương lượng để giảm giá dựa trên thời gian rao bán, thực trạng nhà và so sánh các căn tương tự.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn sẽ dao động từ 5,2 đến 5,6 tỷ đồng, tương ứng giá/m² đất khoảng 78 – 84 triệu đồng, chấp nhận trừ đi một phần chi phí lắp thang máy hoặc bảo trì trong tương lai.
Bạn có thể thuyết phục chủ nhà như sau:
- Trình bày so sánh giá thị trường với các căn nhà tương tự trong khu vực, nhấn mạnh các căn không có thang máy có giá thấp hơn đáng kể.
- Đề nghị trừ bớt chi phí thang máy vì đây là chi phí bảo trì phát sinh, cũng như các chi phí sửa chữa nhỏ nếu có.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh và thanh toán sòng phẳng, giúp chủ nhà rút ngắn thời gian bán.
- Đưa ra lý do khách quan như biến động thị trường, kinh tế chung để làm cơ sở giảm giá.
