Nhận định về mức giá 26,8 tỷ đồng cho toà nhà dịch vụ tại Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Mức giá 26,8 tỷ đồng tương đương với khoảng 223 triệu đồng/m² cho một toà nhà dịch vụ 7 tầng + 1 hầm, diện tích đất 120 m², tọa lạc tại vị trí ngõ 33 Phú Mỹ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin toà nhà | Giá tham khảo thị trường khu vực Mỹ Đình | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Ngõ 33 Phú Mỹ, Phường Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội | Ngõ nhỏ, không mặt tiền đường lớn; khu vực phát triển mạnh về dịch vụ, gần các trường đại học, trung tâm thương mại | Vị trí có tiềm năng tăng giá nhờ phát triển đô thị mạnh nhưng chưa phải mặt đường lớn, ảnh hưởng phần nào giá trị |
| Diện tích đất | 120 m² | Thông thường các nhà phố dịch vụ tại Mỹ Đình có diện tích từ 80 – 150 m² | Diện tích vừa phải, phù hợp xây dựng toà nhà dịch vụ căn hộ nhỏ |
| Kết cấu toà nhà | 7 tầng + 1 hầm, thang máy, 14 căn hộ Duplex | Thông thường nhà dịch vụ cao tầng với thang máy có giá trị cao hơn nhà cấp thấp | Thiết kế hiện đại, phù hợp cho thuê căn hộ dịch vụ, tạo doanh thu ổn định |
| Tiện ích, nội thất | Nội thất cao cấp, đầy đủ thiết bị như điều hoà, bếp, camera an ninh | Nhà mới hoàn thiện, nội thất cao cấp thường có mức giá cao hơn 10-20% so với nhà chưa hoàn thiện | Tăng giá trị sử dụng, thu hút khách thuê chất lượng cao |
| Doanh thu cho thuê | 140 triệu/tháng (ước lợi nhuận 170 triệu/tháng) | Đây là mức doanh thu tương đối tốt so với các nhà dịch vụ cùng khu vực | Giá bán hợp lý nếu tính theo hệ số lợi nhuận khoảng 15-20 năm |
| Giá bán | 26,8 tỷ đồng (có thương lượng) | Giá nhà phố, toà nhà dịch vụ tương tự ở Mỹ Đình dao động khoảng 180 – 230 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích | Giá chào bán hiện tại nằm ở mức trên trung bình của thị trường, nhưng phù hợp với kết cấu, doanh thu và nội thất cao cấp. |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
Giá 26,8 tỷ đồng là hợp lý
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy để đảm bảo không phát sinh rủi ro.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực và sự phát triển hạ tầng giao thông.
- Thương lượng giá tốt nhất có thể dựa trên thời gian bất động sản đã đăng bán và mức độ hấp dẫn của khách hàng khác.
- Xem xét chi phí vận hành, bảo trì toà nhà và khả năng duy trì doanh thu cho thuê.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích trên, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 24 – 25 tỷ đồng để có biên độ thương lượng hợp lý, do:
- Vị trí không ở mặt đường lớn, nên giá trên 220 triệu/m² có thể cao hơn mức trung bình.
- Cần dự phòng chi phí vận hành và các rủi ro tiềm ẩn.
Để thuyết phục chủ nhà, bạn có thể trình bày:
- Sẵn sàng giao dịch nhanh nếu giá hợp lý giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí tiếp thị.
- Đưa ra các số liệu so sánh giá bất động sản tương tự trong khu vực để chứng minh đề xuất giá.
- Nhấn mạnh thiện chí thương lượng và cam kết tuân thủ pháp lý, giúp giao dịch an toàn, nhanh chóng.
