Nhận định về mức giá 195 tỷ cho nhà mặt phố Triệu Việt Vương, quận Hai Bà Trưng
Với vị trí mặt phố Triệu Việt Vương – một trong những tuyến phố trung tâm, sầm uất, kinh doanh sôi động tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, việc sở hữu một bất động sản 11 tầng thang máy, diện tích đất 150m², mặt tiền 6.5m là một tài sản quý giá. Tuy nhiên, mức giá 195 tỷ đồng (tương đương khoảng 1,3 tỷ đồng/m²) được đưa ra đang thuộc phân khúc cao cấp nhất trên thị trường bất động sản mặt phố tại khu vực này.
Đánh giá mức giá
Dưới góc độ thị trường, giá nhà mặt phố Hai Bà Trưng hiện dao động từ khoảng 200 triệu đồng/m² đến 500 triệu đồng/m² tùy vị trí, mặt tiền và tiềm năng kinh doanh. Nhà mặt phố ở vị trí đắc địa nhất như phố Trần Nhân Tông, Bà Triệu có thể lên đến 600 triệu – 700 triệu đồng/m² nhưng ít có tài sản nào đạt giá hơn 1 tỷ đồng/m² trừ các dự án siêu sang.
So sánh giá thực tế trên thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Phố Trần Nhân Tông, Hai Bà Trưng | 80 | 48 | 600 | Nhà 5 tầng, mặt tiền 5m, kinh doanh tốt |
| Phố Bà Triệu, Hai Bà Trưng | 100 | 55 | 550 | Nhà 6 tầng, mặt tiền 4.5m, thương hiệu tốt |
| Phố Triệu Việt Vương, Hai Bà Trưng | 150 | 120 | 800 | Nhà 7 tầng, mặt tiền 6m, sổ đỏ chính chủ |
| Nhà đang xem xét | 150 | 195 | 1300 | 11 tầng, thang máy, 2 tầng hầm, thiết bị nhập khẩu cao cấp |
Qua bảng so sánh trên, mức giá 1,3 tỷ đồng/m² cho nhà 11 tầng mặt phố Triệu Việt Vương là cao hơn rất nhiều so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Tuy nhiên, căn nhà này có 11 tầng, thang máy, hệ thống PCCC đầy đủ, 2 tầng hầm và trang thiết bị nhập khẩu cao cấp, điều này có thể nâng giá trị lên đáng kể so với nhà truyền thống 5-7 tầng.
Phân tích chi tiết và các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Tiềm năng kinh doanh và cho thuê: Với 11 tầng, diện tích thông sàn lớn, mặt tiền rộng 6.5m, tài sản này rất phù hợp cho các doanh nghiệp muốn thuê làm văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn hoặc chuỗi cửa hàng cao cấp. Thu nhập từ cho thuê có thể bù đắp phần nào mức giá cao.
- Pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ vuông đẹp, pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm rủi ro đầu tư.
- Chi phí vận hành và bảo trì: Nhà mới xây 3 năm, trang thiết bị cao cấp nhưng số tầng nhiều, chi phí vận hành, bảo trì, nhân sự quản lý tòa nhà sẽ cao, cần tính đến trong kế hoạch kinh doanh.
- Thanh khoản: Bất động sản giá cao có thể khó thanh khoản nhanh, nên cân nhắc dòng tiền và kế hoạch đầu tư dài hạn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh thị trường và giá trị thực tế của tài sản, mức giá hợp lý có thể nằm trong khoảng 140 – 160 tỷ đồng (tương đương 930 – 1.070 triệu đồng/m²). Đây là mức giá đã tính đến giá trị gia tăng từ hệ thống thang máy, 2 tầng hầm và trang thiết bị cao cấp nhưng vẫn có biên độ thương lượng hợp lý so với giá chào bán.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Chứng minh bằng các ví dụ thực tế về giá bán gần đây của các tài sản tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh việc chi phí vận hành cao và thanh khoản khó khăn nếu giá quá cao để chủ nhà hiểu được khó khăn trong việc tìm kiếm người mua phù hợp với giá trên.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không kéo dài thời gian giao dịch để gia tăng sức hấp dẫn.
- Đưa ra các lợi ích rõ ràng khi bán nhanh, tránh các rủi ro thị trường giảm giá trong tương lai.
Kết luận
Mức giá 195 tỷ đồng cho nhà mặt phố Triệu Việt Vương 11 tầng là cao và chỉ hợp lý nếu quý khách có nhu cầu sử dụng hoặc kinh doanh đặc thù, tận dụng tối đa công năng của tòa nhà. Nếu mục tiêu là đầu tư hoặc kinh doanh cho thuê thông thường, nên thương lượng mức giá thấp hơn, trong khoảng 140-160 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả và khả năng sinh lời.
