Nhận định mức giá 22,5 tỷ cho căn nhà tại Trần Bình Trọng, P.5, Bình Thạnh
Giá 22,5 tỷ đồng (~255,68 triệu/m²) cho căn nhà diện tích 88m² với kết cấu 6 tầng + hầm, nội thất cao cấp, đang khai thác cho thuê thu nhập hơn 90 triệu/tháng là mức giá khá hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản Quận Bình Thạnh hiện nay.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà | Tham khảo thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Trần Bình Trọng, P.5, Quận Bình Thạnh, cách mặt tiền 15m, hẻm xe tải 6m | Giá đất mặt tiền Trần Bình Trọng dao động 300-350 triệu/m², hẻm lớn trên 200 triệu/m² | Hẻm 6m rộng rãi, cách mặt tiền 15m giúp giảm giá so với mặt tiền trực tiếp, phù hợp với mức giá hiện tại |
| Diện tích và kết cấu | 88m² (4.5x20m), 6 tầng + hầm, 14 phòng CHDV, có thể nâng lên 16 phòng | Nhà 6 tầng xây mới ở Bình Thạnh cho thuê cao cấp thường có giá từ 220-270 triệu/m² | Nhà mới xây, kết cấu hiện đại, có thang máy và hầm, tăng giá trị sử dụng và khai thác cho thuê |
| Thu nhập cho thuê | Thu nhập hơn 90 triệu/tháng (~1,08 tỷ/năm) | Lợi suất thuê nhà CHDV tại Bình Thạnh thường 5-6%/năm | Lợi suất thu nhập ~4,8%/năm, khá sát với thị trường, thể hiện giá bán hợp lý nhưng có thể thương lượng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm rủi ro giao dịch | Pháp lý minh bạch giúp tăng độ tin cậy cho người mua |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch ảnh hưởng.
- Đánh giá thực tế tình trạng xây dựng, nội thất có đúng như mô tả cao cấp không.
- Xác minh thu nhập cho thuê thực tế, tránh trường hợp chủ báo cáo quá cao.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai liên quan đến quy hoạch và phát triển hạ tầng khu vực.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 22,5 tỷ hiện tại có thể chấp nhận được nhưng còn hơi sát với giá trần. Nếu muốn mua với giá hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất mức 21,0 – 21,5 tỷ đồng với lý do:
- Lợi suất cho thuê thực tế chỉ khoảng 4,8%, thấp hơn mức trung bình 5-6% tại khu vực.
- Cách mặt tiền 15m, hẻm xe tải mặc dù rộng nhưng vẫn kém thuận tiện hơn mặt tiền trực tiếp.
- Chi phí bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà cao tầng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế.
Bạn có thể trình bày rằng với mức giá giảm nhẹ này, việc đầu tư sẽ đảm bảo tỷ suất sinh lời bền vững hơn, đồng thời giúp chủ nhà bán nhanh trong bối cảnh thị trường đang có sự điều chỉnh.
