Nhận xét về mức giá 6,7 tỷ cho nhà 4 tầng tại kiệt ô tô Hoàng Diệu, Đà Nẵng
Mức giá 6,7 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 100 m², 4 tầng, có 6 phòng khép kín và đang cho thuê với doanh thu 135 triệu đồng/năm là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Đường trước nhà rộng 4m, thuộc loại nhà trong hẻm kiệt ô tô, vị trí cách đường Hoàng Diệu 50m, thuộc trung tâm quận Hải Châu – khu vực sầm uất và phát triển của Đà Nẵng. Đây là điểm cộng lớn về mặt giao thông và tiện ích. Việc nhà có chỗ để xe hơi, sân thượng, phòng ăn và bếp riêng biệt cũng làm tăng giá trị sử dụng.
Tuy nhiên, mức doanh thu cho thuê 135 triệu/năm (tương đương khoảng 11,25 triệu/tháng) so với giá bán 6,7 tỷ đồng thì tỷ suất sinh lời cho thuê chỉ khoảng 2%/năm, thấp hơn nhiều so với tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến ở khu vực này (từ 4-6%/năm). Điều này cho thấy giá bán đang được định giá cao hơn giá trị thực tế dựa trên dòng tiền cho thuê.
Phân tích và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Giá trung bình khu vực Hải Châu (tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 90-110 m² | Diện tích phù hợp với mức giá |
| Loại nhà | Nhà 4 tầng, 6 phòng khép kín | Nhà phố 3-4 tầng, 4-6 phòng | Thiết kế phù hợp cho cho thuê, điểm cộng về tiềm năng cho thuê |
| Vị trí | Kiệt ô tô, cách mặt đường Hoàng Diệu 50m | Đường chính Hoàng Diệu hoặc đường lớn trong quận | Vị trí trong kiệt nên giá thấp hơn đường chính, nhưng gần đường lớn là điểm cộng |
| Giá bán | 6,7 tỷ đồng (67 triệu/m²) | 50-60 triệu/m² (đường chính, nhà tương tự) | Giá bán hiện tại cao hơn mức trung bình 10-30% |
| Doanh thu cho thuê | 135 triệu đồng/năm | 200-300 triệu đồng/năm (nhà tương tự khu vực trung tâm) | Doanh thu cho thuê thấp, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời |
Những lưu ý quan trọng nếu quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê còn 30 tháng, cần xác minh uy tín bên thuê, khả năng tiếp tục duy trì hợp đồng hoặc đàm phán lại khi hết hạn.
- Xem xét chi phí bảo trì, sửa chữa nhà do chủ tự xây, đảm bảo kết cấu chắc chắn, không phát sinh khoản đầu tư lớn sau mua.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong thời gian tới, đặc biệt trong bối cảnh phát triển hạ tầng quận Hải Châu và Đà Nẵng.
- Pháp lý và giấy tờ minh bạch, rõ ràng nhằm tránh rủi ro, đặc biệt trong các giao dịch nhà trong kiệt hẻm.
- Xem xét kỹ về hệ thống tiện ích xung quanh, dịch vụ cho thuê hiện có, để đánh giá khả năng gia tăng doanh thu cho thuê.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên các phân tích trên, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 5,5 – 6 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh sát hơn giá trị thực tế, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê và giảm rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Doanh thu cho thuê hiện tại chưa tương xứng với giá bán đề xuất, tỷ suất lợi nhuận thấp.
- Nhà trong kiệt, cách đường chính 50m nên tiềm năng tăng giá không cao bằng nhà mặt tiền.
- Chi phí bảo trì, sửa chữa có thể phát sinh do nhà tự xây.
- Thời hạn hợp đồng thuê còn 30 tháng, rủi ro không rõ ràng về việc tiếp tục cho thuê hoặc tăng giá thuê.
Bạn có thể đề xuất trả giá thấp hơn mức 6 tỷ đồng, đồng thời thể hiện thiện chí nhanh chóng hoàn tất giao dịch để tạo áp lực và ưu thế thương lượng.
