Nhận xét chung về mức giá 109 triệu/m²
Mức giá 109 triệu đồng/m² cho đất tại vị trí Đường Lê Hữu Trác, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng là khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư ở khu vực Sơn Trà. Tuy nhiên, do vị trí đất gần biển Mỹ Khê – một trong những khu vực đắt giá và phát triển mạnh về du lịch, đồng thời có sẵn dãy trọ 9 phòng cùng 3 kiot kinh doanh tạo dòng tiền ổn định khoảng 23 triệu/tháng, nên giá này có thể được xem xét trong bối cảnh đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh.
Nếu mua đất chỉ để đầu tư lâu dài hoặc xây dựng mini apartment cho thuê, mức giá này có thể chấp nhận được, tuy nhiên cần cân nhắc kỹ về tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Yếu tố | Thông tin thực tế | Tác động đến giá |
|---|---|---|
| Vị trí | Ngay hông chợ An Hải Đông, cách biển Mỹ Khê 5 phút đi bộ, đường 6m nhựa ô tô tránh nhau | Vị trí đắc địa, khu vực đông dân cư, tiện ích nhiều, gần biển nên giá đất cao hơn mặt bằng chung |
| Diện tích | 150 m², chiều ngang 8,7m | Diện tích vừa phải phù hợp xây dựng căn hộ mini hoặc nhà trọ, phù hợp đầu tư cho thuê |
| Cơ sở hạ tầng hiện hữu | Nhà 2 tầng đang kinh doanh 9 phòng trọ + 3 kiot, có sân thượng, phòng ăn, bếp, chỗ để xe hơi | Đã có dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro khi đầu tư, tăng giá trị tài sản |
| Giá thị trường khu vực | Giá đất thổ cư tại Sơn Trà gần biển khoảng 80 – 110 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý | Giá đưa ra sát mức trên cao, cần thương lượng giảm nếu không có giấy tờ pháp lý đầy đủ hoặc cần cải tạo nhiều |
| Pháp lý & Tiện ích | Đất thổ cư, sổ đỏ riêng, đường nhựa 6m, ô tô vào tận nơi | Pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và xây dựng |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý đất và nhà: sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất.
- Đánh giá dòng tiền hiện tại và khả năng duy trì công suất thuê phòng trọ, kiot.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để tránh bị ảnh hưởng dự án lớn hoặc thay đổi quy hoạch.
- Chi phí cải tạo, sửa chữa nếu có để tối ưu hóa giá trị sử dụng.
- Khả năng thanh khoản khi muốn bán lại trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên tình hình thực tế, tôi đề xuất mức giá khoảng 95 – 100 triệu đồng/m² là hợp lý hơn. Mức giá này vẫn đảm bảo cạnh tranh so với các sản phẩm tương tự tại khu vực, đồng thời đem lại biên độ lợi nhuận hợp lý nếu đầu tư lâu dài.
Để thuyết phục chủ bất động sản, bạn có thể:
- Trình bày rõ các rủi ro tiềm ẩn như chi phí sửa chữa, thời gian cải tạo hoặc khả năng dòng tiền thuê có thể biến động.
- So sánh với các sản phẩm tương tự đã bán hoặc đang chào bán trong bán kính 1-2 km với giá thấp hơn.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng giao dịch, thanh toán một phần hoặc toàn bộ để tạo động lực cho chủ nhà.
- Đề nghị xem xét các yếu tố pháp lý, nếu có điểm chưa rõ ràng có thể làm cơ sở giảm giá.
