Nhận định giá bán khách sạn 3 tầng mặt tiền Nguyễn Lương Bằng, Đà Nẵng
Giá chào bán 43,5 tỷ đồng cho khách sạn 3 tầng với diện tích đất khoảng 600-700 m² và sàn xây dựng ~1.300 m² tại vị trí mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng là mức giá thuộc phân khúc cao cấp so với các khách sạn tương tự trong khu vực. Với 33 phòng nghỉ và 8 phòng xông hơi – massage, cùng hợp đồng thuê dài hạn đến năm 2028 mang lại dòng tiền ổn định khoảng 1 tỷ đồng/năm, đây là một khoản đầu tư có tiềm năng sinh lời rõ ràng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Khách sạn tương tự khu Liên Chiểu | Khách sạn khu trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 600 – 700 | 400 – 600 | 200 – 400 |
| Diện tích sàn (m²) | ~1.300 | 800 – 1.100 | 500 – 800 |
| Số tầng | 3 | 2 – 3 | 2 – 4 |
| Số phòng nghỉ | 33 | 20 – 30 | 15 – 25 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 43,5 (chào bán) | 25 – 35 | 50 – 70 |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | ~62 – 72 | 40 – 60 | 120 – 200 |
| Dòng tiền cho thuê (tỷ đồng/năm) | ~1 | 0.6 – 0.9 | 1.2 – 1.8 |
Nhận xét về mức giá và tiềm năng đầu tư
Giá chào bán 43,5 tỷ đồng là khá cao
Tiềm năng tăng giá dựa trên dự án phát triển khu vực Liên Chiểu như cảng Liên Chiểu, Vinpearl Làng Vân và khu thương mại tự do là điểm đáng lưu ý cho nhà đầu tư dài hạn.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý rõ ràng, đặc biệt sổ hồng/sổ đỏ và hợp đồng thuê hiện hữu.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê: điều khoản, thời hạn, khả năng gia hạn, uy tín bên thuê để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Đánh giá chính xác tình trạng thực tế của khách sạn: cơ sở hạ tầng, trang thiết bị, mức độ cần bảo trì hoặc nâng cấp.
- Phân tích thị trường khách sạn khu vực, đặc biệt ảnh hưởng của dịch bệnh và xu hướng du lịch tại Đà Nẵng.
- Thương lượng giá bán dựa trên các yếu tố trên để đảm bảo tỷ suất sinh lời hợp lý.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên mức giá định giá ngân hàng 40 tỷ đồng và các phân tích trên, giá hợp lý để thương lượng nên dao động từ 39 – 41 tỷ đồng. Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị tài sản cùng tiềm năng dòng tiền, đồng thời tạo khoảng đệm cho các chi phí phát sinh và rủi ro thị trường.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Nêu rõ các rủi ro và chi phí cần đầu tư thêm (bảo trì, cải tạo, quản lý vận hành).
- Chỉ ra mức giá ngân hàng định giá thấp hơn 3,5 tỷ so với giá chào bán, cho thấy mức giá hiện tại đang cao hơn giá thị trường.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, linh hoạt để tạo lợi thế cho chủ bán.
- Nhấn mạnh tiềm năng hợp tác lâu dài nếu đầu tư hiệu quả và phát triển tốt khách sạn.
Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và quan tâm đến dòng tiền ổn định cùng tiềm năng phát triển khu vực, mức giá này có thể chấp nhận được với điều kiện thương lượng giảm khoảng 5 – 7% so với giá chào bán để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Nếu không, bạn nên cân nhắc kỹ hoặc tìm kiếm bất động sản tương tự với giá tốt hơn.