Nhận định mức giá
Giá bán 7,05 tỷ đồng cho căn nhà 38m² tại phố Láng Hạ, quận Đống Đa tương đương khoảng 185,53 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ của khu vực Đống Đa nói chung và phố Láng Hạ nói riêng, tuy nhiên vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà có vị trí đặc biệt, thiết kế hiện đại, pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà Láng Hạ | Tham khảo khu vực Đống Đa | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 38 m² | 30 – 50 m² phổ biến | Nhà có diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê. |
| Giá/m² | 185,53 triệu/m² | 120 – 160 triệu/m² với nhà trong ngõ tại Đống Đa | Giá trên cao hơn trung bình khu vực 15-50%. Tuy nhiên, nhà 2 mặt ngõ, vị trí đẹp, gần phố và tiện ích có thể bù đắp phần nào. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Nhiều căn cùng khu vực có sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch. |
| Thiết kế & công năng | 5 tầng + 1 tum, 3 phòng ngủ, khung cột chắc chắn | Nhà phố thường 3-5 tầng, thiết kế tùy theo xây dựng | Thiết kế hiện đại, công năng phù hợp với gia đình hoặc chia phòng cho thuê. |
| Vị trí | 2 mặt ngõ, 30 bước chân ra phố, ngõ thông thoáng, sạch | Nhà ngõ trong Đống Đa thường ngõ nhỏ, có nơi ngõ cụt | Vị trí này là điểm cộng lớn, giúp nâng giá trị bất động sản. |
Lưu ý khi xuống tiền
- Xác minh kỹ càng về tính pháp lý của sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Thẩm định thực trạng nhà, kiểm tra kết cấu khung cột, hệ thống điện nước, tình trạng nội thất.
- Đánh giá khả năng phát triển khu vực, quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng trong tương lai.
- So sánh giá thực tế các căn tương tự trong cùng khu vực, cùng diện tích, cùng thiết kế.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 6,2 tỷ đến 6,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 163 – 171 triệu/m²), vẫn đảm bảo yếu tố vị trí và thiết kế nhưng giảm bớt áp lực giá so với giá chào ban đầu.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể dùng các luận điểm sau:
- Thực trạng thị trường hiện tại đang có nhiều lựa chọn, mức giá trung bình đang khá ổn định quanh 160 triệu/m² cho nhà ngõ.
- Nhà có diện tích nhỏ, trong khi giá chào ban đầu đang cao hơn khá nhiều so với mặt bằng chung.
- Chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu có thể phát sinh.
- Đề nghị giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt giúp chủ nhà giảm rủi ro và nhanh có tiền.
