Nhận định về mức giá 4,35 tỷ đồng cho nhà 3 tầng tại Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 4,35 tỷ đồng (tương đương khoảng 59,59 triệu đồng/m²) cho căn nhà 3 tầng diện tích đất 73 m² tại vị trí trung tâm quận Thanh Khê là mức giá khá cao so với thị trường nhà ngõ, hẻm tại khu vực này. Tuy nhiên, với các đặc điểm nổi bật như:
- Nhà xây dựng kiên cố, 3 tầng, nội thất đầy đủ, 5 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc kết hợp cho thuê kinh doanh.
- Vị trí đắc địa, gần chợ Tam Thuận, bệnh viện, trường học, thuận tiện đi lại, an ninh đảm bảo.
- Hướng nhà Đông mát mẻ, nhà nở hậu tạo không gian thoáng đãng.
- Dòng thu nhập ổn định từ việc cho thuê phòng trọ (3 phòng trọ với tổng thu nhập khoảng 7,5 triệu/tháng, cộng với 8 triệu tiền thuê nhà chính, tổng 15,5 triệu/tháng).
- Giấy tờ pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ.
Giá này có thể hợp lý nếu người mua tận dụng được lợi thế cho thuê và sinh lời dài hạn. Đặc biệt với nhà vừa ở vừa kinh doanh phòng trọ, dòng tiền thu nhập đều đặn góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua.
So sánh mức giá với thị trường thực tế khu vực Thanh Khê và các bất động sản tương đương
| Tiêu chí | Bất động sản đề cập | Nhà ngõ, hẻm tương tự tại Thanh Khê | Nhà mặt tiền khu trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 73 | 60 – 80 | 50 – 70 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 59,59 | 40 – 55 | 70 – 90 |
| Số tầng | 3 | 2 – 3 | 3 – 5 |
| Số phòng ngủ | 5 | 3 – 4 | 4 – 6 |
| Thu nhập cho thuê (triệu đồng/tháng) | 15,5 | 7 – 12 | 20 – 30 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ hoặc đang hoàn thiện | Đã có sổ |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Thẩm định kỹ trạng thái nhà, nội thất, hệ thống điện nước và kết cấu để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Xác định chính xác khả năng khai thác cho thuê phòng trọ để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên các bất lợi như vị trí trong ngõ hẻm, chi phí quản lý, bảo trì nhà trọ.
- Xem xét các dự án hạ tầng sắp tới quanh khu vực có thể ảnh hưởng giá trị bất động sản.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, giá khoảng 4 tỷ đồng (tương đương 54,8 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn so với mức 4,35 tỷ đồng hiện tại. Mức giá này phản ánh sát hơn giá thị trường nhà ngõ tại Thanh Khê, đồng thời vẫn đảm bảo tiềm năng sinh lời từ kinh doanh phòng trọ.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh vị trí nhà trong ngõ hẻm, gây hạn chế về giao thông và khách thuê so với nhà mặt tiền.
- Chỉ ra chi phí bảo trì, sửa chữa tiềm năng cho hệ thống phòng trọ và nội thất đã qua sử dụng.
- Đề cập đến các giao dịch tương tự gần đây có giá thấp hơn hoặc không có thu nhập phòng trọ cao như vậy.
- Đưa ra đề nghị thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng để thúc đẩy chủ nhà đồng ý giảm giá.
