Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại số 50-52 Đường Hoàng Cầm, P. Linh Xuân, Tp. Thủ Đức
Mức giá 110 triệu đồng/tháng (trước thuế) cho mặt bằng kinh doanh có diện tích khoảng 1.320m² là mức giá cần xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định thuê.
Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên các tiêu chí quan trọng để đánh giá tính hợp lý của mức giá này.
1. Diện tích và kết cấu mặt bằng
Tổng diện tích sử dụng khoảng 1.320m², trong đó:
- Sảnh chính mặt tiền rộng 360m² x 2 lầu = 720m² sử dụng chính
- Nhà xe 285m²
- Công trình phụ phía sau 315m²
Diện tích sàn lớn, kết cấu 1 trệt 2 lầu, mặt tiền rộng 24m thuận lợi cho nhiều loại hình kinh doanh đa dạng.
2. Vị trí và tiềm năng khu vực
Địa chỉ tại Phường Linh Xuân, Thành phố Thủ Đức, một khu vực đang phát triển nhanh, có mật độ cư dân đông đúc cùng nhiều dự án hạ tầng và khu đô thị mới.
Gần các tuyến đường lớn, thuận tiện giao thông, phù hợp với mô hình trung tâm ngoại ngữ, ngân hàng, nhà hàng, phòng gym, văn phòng công ty…
3. So sánh với giá thuê mặt bằng tương tự tại Thành phố Thủ Đức
| Loại mặt bằng | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Giá thuê/m²/tháng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Mặt bằng kinh doanh tại Linh Xuân (mặt tiền lớn) | 1,320 | 110 | ~0.083 | Giá đang đề xuất |
| Mặt bằng kinh doanh mặt tiền đường lớn, quận 2 (cũ) | 500 – 1,000 | 60 – 90 | 0.06 – 0.09 | Tham khảo thực tế thị trường 2023-2024 |
| Mặt bằng kinh doanh khu vực trung tâm Thủ Đức | 200 – 600 | 40 – 70 | 0.07 – 0.1 | Phù hợp kinh doanh nhỏ, vừa |
Giá thuê khoảng 0.083 triệu đồng/m²/tháng là nằm trong khoảng giá thị trường đối với mặt bằng kinh doanh lớn có mặt tiền rộng ở khu vực Thành phố Thủ Đức.
4. Các yếu tố cần lưu ý khi quyết định thuê
- Giấy tờ pháp lý: Bất động sản đã có sổ đỏ, đảm bảo tính pháp lý minh bạch.
- Chi phí phát sinh: Giá thuê chưa bao gồm thuế VAT, chi phí điện nước, bảo trì, sửa chữa, chi phí vận hành khác.
- Tình trạng hiện tại của mặt bằng: Do đang kinh doanh tiệc cưới nên cần kiểm tra lại tình trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị có phù hợp với mục đích sử dụng mới không.
- Thời hạn thuê và điều khoản hợp đồng: Cần đàm phán rõ thời gian thuê, điều kiện gia hạn, thanh lý hợp đồng, trách nhiệm bảo trì.
- Phương án kinh doanh: Cần xác định rõ mô hình kinh doanh phù hợp với mặt bằng để tận dụng tối đa diện tích và vị trí.
5. Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích về quy mô, vị trí và giá thị trường, mức giá 110 triệu đồng/tháng có thể chấp nhận được nếu mặt bằng đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn và tiện ích.
Tuy nhiên, để thương lượng giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Diện tích sử dụng thực tế hiệu quả khoảng 1,000 m² theo mô tả chuẩn hơn, do công trình phụ phía sau có thể không sử dụng tối ưu.
- So sánh với các mặt bằng tương tự có giá thuê/m² thấp hơn do mặt bằng này cần cải tạo hoặc nâng cấp để phù hợp với loại hình kinh doanh của bạn.
- Đề nghị hợp đồng thuê dài hạn để chủ nhà có sự cam kết và giảm giá thuê tháng đầu hoặc miễn phí một vài tháng đầu để bù đắp chi phí đầu tư cải tạo.
- Cam kết sử dụng mặt bằng lâu dài và bảo quản tốt nhằm tạo sự yên tâm cho chủ nhà.
Ví dụ đề xuất mức giá hợp lý khoảng 90 – 100 triệu đồng/tháng (tương đương 0.075 – 0.083 triệu đồng/m²/tháng) sẽ hợp lý hơn, dựa trên thực tế và giúp tối ưu chi phí đầu tư kinh doanh.
Kết luận
Nếu mặt bằng đáp ứng tốt nhu cầu kinh doanh, pháp lý rõ ràng và được chủ nhà hỗ trợ hợp đồng linh hoạt, mức giá 110 triệu đồng/tháng là có thể chấp nhận được.
Nếu bạn muốn tiết kiệm chi phí và giảm thiểu rủi ro, nên thương lượng để giảm giá thuê xuống khoảng 90-100 triệu đồng/tháng, đồng thời kiểm tra kỹ mặt bằng và điều khoản hợp đồng.
