Nhận định về mức giá 12,79 tỷ đồng cho nhà mặt tiền tại 40, Đường Ba Vân, P14, Q.Tân Bình
Mức giá 12,79 tỷ đồng cho nhà mặt tiền diện tích 60 m² (5×12 m), tương đương khoảng 213,17 triệu/m², là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường nhà mặt phố tại quận Tân Bình hiện nay.
Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu xét đến các yếu tố sau:
- Vị trí mặt tiền đường Ba Vân, có lộ giới 12m rộng rãi, thuận tiện kinh doanh và làm văn phòng.
- Gần các tiện ích trọng điểm như ga Metro S8, ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất, khu vực đang phát triển mạnh mẽ với hạ tầng giao thông hiện đại.
- Quy hoạch cho phép xây dựng cao tầng (1 hầm, 5 tầng), thích hợp đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ, văn phòng hoặc kinh doanh đa dạng.
- Nhà có sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng, tình trạng nội thất đầy đủ, có 3 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, phù hợp nhu cầu ở kết hợp kinh doanh.
Như vậy, nếu nhà đầu tư hoặc người mua có kế hoạch khai thác tối đa tiềm năng kinh doanh, cho thuê hoặc xây dựng dự án cao tầng, mức giá này có thể chấp nhận được. Ngược lại, nếu mua chỉ để ở hoặc đầu tư dài hạn mà chưa có kế hoạch sử dụng hiệu quả, mức giá này có thể là quá cao.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường xung quanh
| Tiêu chí | Nhà tại 40 Ba Vân | Nhà mặt tiền đường Ba Vân, Q. Tân Bình (tham khảo) | Nhà mặt tiền khu vực lân cận |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 50-70 | 60-80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 (2 tầng) | 100-140 | 110-150 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 12,79 | 9 – 13 | 8 – 12 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 213,17 | 180 – 220 | 140 – 200 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ hoặc đang hoàn thiện |
| Tiện ích & Hạ tầng | Gần Metro S8, sân bay Tân Sơn Nhất | Tương tự | Khác biệt, ít thuận tiện hơn |
| Khả năng xây dựng | Xây 1 hầm, 5 lầu | Tương tự | Thấp hơn |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt là giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo xây dựng được công trình cao tầng như mong muốn.
- Xem xét khả năng tài chính và phương án khai thác hiệu quả (cho thuê, kinh doanh, văn phòng…) để tính toán ROI hợp lý.
- Đàm phán trực tiếp với chủ nhà về giá cả và điều kiện thanh toán, có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn dựa trên các so sánh thị trường.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà về mặt kỹ thuật và nội thất để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn sau khi mua.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, có thể đề xuất mức giá khoảng 11 – 11,5 tỷ đồng là hợp lý hơn, tương đương 183 – 192 triệu/m² đất, vẫn đảm bảo tính cạnh tranh trong khu vực mặt tiền Ba Vân.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng các so sánh về giá với các bất động sản tương tự trong khu vực để làm cơ sở cho mức giá đề xuất.
- Nhấn mạnh về các rủi ro hoặc chi phí đầu tư thêm như sửa chữa, xây dựng hạ tầng, hoặc thời gian hoàn thiện dự án cao tầng.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt, nhanh chóng để tạo lợi thế cạnh tranh và sự tin tưởng với chủ nhà.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, giúp chủ nhà sớm giải quyết bài toán tài chính hoặc chuyển nhượng.
