Nhận định chung về mức giá 6,7 tỷ đồng
Giá bán 6,7 tỷ đồng cho nhà cấp 4 diện tích đất 75m² (4.1x18m) tại Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng không phải là bất hợp lý trong một số trường hợp có yếu tố giá trị gia tăng đặc biệt. Vị trí nhà trong hẻm xe hơi rộng 5m, có thể đỗ xe ô tô cửa, gần các tuyến đường lớn và khu vực phát triển, cùng với giấy phép xây dựng (GPXD) 5 tầng đã được cấp là điểm cộng lớn, giúp tăng giá trị bất động sản này so với các nhà cấp 4 thông thường.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Tham khảo thị trường Quận Tân Phú (nhà cấp 4, diện tích ~75m²) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 75 m² (4.1x18m) | 70-80 m² |
| Diện tích sử dụng | 150 m² (do có thêm tầng lửng) | Thông thường 70-90 m² (nhà cấp 4 không có tầng lửng) |
| Giá bán | 6,7 tỷ đồng | 3.5 – 5 tỷ đồng (nhà cấp 4 trong hẻm xe máy, chưa có GPXD) |
| Giá/m² đất | 89,33 triệu đồng/m² | 45 – 65 triệu đồng/m² |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 5m, xe hơi đỗ cửa, hẻm thông tứ hướng, kết nối nhiều trục đường lớn | Thường hẻm xe máy hoặc hẻm nhỏ, ít kết nối giao thông thuận lợi |
| Pháp lý | Đã có sổ, có GPXD 5 tầng tặng kèm | Thường chưa có GPXD, cần xin phép xây dựng lại |
| Tiện ích | Nhà đang cho thuê 8 triệu/tháng, gần Nhà Thờ Giáo Xứ Tân Hương | Thông thường nhà cấp 4 cho thuê thấp hơn 5 triệu/tháng |
Đánh giá mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 6,7 tỷ đồng là hợp lý nếu bạn đánh giá cao vị trí, tính pháp lý đầy đủ, hẻm xe hơi thuận tiện và đặc biệt là GPXD 5 tầng đã có sẵn, giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí xin phép xây dựng.
Nếu bạn mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, khả năng tăng giá và phát triển tài sản là khá tốt. Thu nhập thuê 8 triệu/tháng cũng giúp giảm bớt áp lực tài chính trong thời gian đầu.
Ngược lại, nếu bạn chỉ tìm nhà cấp 4 để ở và không cần xây dựng cao tầng, hoặc không đánh giá cao vị trí này, thì mức giá này là khá cao, bạn có thể thương lượng hoặc tìm các lựa chọn khác với giá thấp hơn.
Trước khi xuống tiền, cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tính hợp pháp của GPXD 5 tầng.
- Thẩm định hiện trạng nhà, xem xét khả năng xây dựng theo giấy phép.
- Đánh giá kỹ hẻm và kết nối giao thông thực tế để đảm bảo thuận tiện đi lại.
- Thương thảo kỹ với chủ nhà về giá và điều kiện chuyển nhượng.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng chung và các điểm giá trị gia tăng của bất động sản này, bạn có thể đề xuất mức giá từ 6,0 đến 6,3 tỷ đồng với lý do:
- So với nhà cấp 4 cùng khu vực không có GPXD, mức giá đang cao hơn khá nhiều.
- GPXD tuy có giá trị, nhưng vẫn cần thời gian và chi phí để triển khai xây dựng.
- Thị trường hiện nay có một số lựa chọn cạnh tranh trong khu vực gần đó với giá thấp hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Nhấn mạnh bạn là người mua có thiện chí, giao dịch nhanh, không gây phát sinh thủ tục phức tạp.
- Đưa ra lý do thị trường và giá tham khảo tương tự để thuyết phục sự hợp lý của mức giá đề xuất.
- Đề xuất thanh toán nhanh, hoặc có thể đặt cọc trước để tạo sự tin cậy.
- Nếu chủ nhà muốn giữ mức giá cao, bạn có thể đề nghị các điều khoản hỗ trợ khác như bảo trì nhà cửa, hoặc giảm bớt các chi phí phát sinh.
